Satış

Paraya çevirme (satış), haczedilen malın açık artırma veya kanunda sayılan diğer yollarla satılarak bedelinin alacaklılara dağıtılmak üzere elde edilmesidir. Haciz, malı alacaklı için ayırır; satış ise bu değeri paraya dönüştürür. 7343 sayılı Kanunla (2021) satış sistemi baştan sona yenilenmiş, artırmalar elektronik satış portalında yapılır hale gelmiş; 7531 sayılı Kanunla (2024) artırma uzatma kuralları, 7589 sayılı Kanunla (2026) ise teminat ve mirasçılar arası artırma kuralları değiştirilmiştir. Bu nedenle satış konusu, güncel metnin dikkatle izlenmesini gerektirir.

Satış talebi

Süre

7343 sayılı Kanundan önce taşınır ve taşınmazlar için farklı süreler vardı; bugün taşınır ve taşınmaz ayrımı olmaksızın süre hacizden itibaren bir yıldır. Bir yıl içinde satışı istenip artırmada satılamayan mal için satış isteme süresi, satış isteyen alacaklı bakımından bir yıl daha uzar (m.106/2).

Satış istemenin şartları ve sınırları:

• Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamı peşin yatırılmalıdır; sicile kayıtlı motorlu araçlarda muhafaza, kıymet takdiri ve satış talebi birlikte yapılır ve giderler birlikte yatırılır. Giderler yatırılmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır (m.106/3–5).
• Yatırılan gider yetersiz kalırsa satış isteyene on beş günlük süre verilir; eksik tamamlanmazsa talep vaki olmamış sayılır (m.106/6).
• Geçici haczi bulunan alacaklı satış isteyemez ve onun hakkında m.106’daki süreler işlemez (m.108/1). Geçici veya ihtiyati hacizli mallar ancak çabuk bozulan veya muhafazası masraflı mallar gibi m.113’teki hallerde satılabilir (m.108/2).
• Satış bedeli kesinleşmiş hacizli alacakların toplamına ulaşırsa satış durdurulur (m.109).

Satış kanuni süre içinde istenmez veya talep geri alınıp süresinde yenilenmezse haciz kalkar; satış talebi yalnızca bir defa geri alınabilir (m.110/1). Haczin kalkmasına sebep olan alacaklı, o mala ilişkin tüm giderlerden sorumludur (m.110/3).

Taksitle ödeme

Borçlu, alacaklının satış talebinden önce borcu düzenli taksitlerle ödemeyi taahhüt eder ve ilk taksiti derhal verirse icra işlemi durur. Bunun için borçlunun yeterli malının haczedilmiş olması, her taksitin borcun dörtte birinden az olmaması, taksitlerin aydan aya ödenmesi ve toplam sürenin üç ayı geçmemesi gerekir (m.111/1–2). İcra dairesinde yapılan taksit sözleşmeleri süresince m.106’daki süreler işlemez; ancak toplam süre on yılı aşarsa süreler kaldığı yerden işler (m.111/3).

Borçluya satış yetkisi (rızai satış)

Borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde haczedilen malını kendisinin satması için yetki isteyebilir (m.111/a/1). Kıymet takdiri kesinleşince icra müdürü cebri satışı durdurarak borçluya on beş günlük süre verir.

• Rızai satış bedeli, muhammen kıymetin yüzde doksanı ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağından önce gelen alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktar artı takip masraflarından az olamaz (m.111/a/2).
• Alıcı bedeli on beş gün içinde dosyaya öder; icra müdürü şartları tespit ederse dosyayı icra mahkemesine gönderir; mahkeme en geç on gün içinde dosya üzerinden kesin karar verir. Kabul kararıyla mülkiyet alıcıya geçer ve tüm hacizler kaldırılır (m.111/a/3).

Elektronik açık artırma

Elektronik artırmanın temel kuralları:

• Teklif verenlerin kimlik bilgileri artırma süresince görülemez (m.111/b).
• Teklifler arasındaki fark, muhammen kıymetin binde beşinden ve her halde bin Türk lirasından az olamaz (m.111/b, 7531 sayılı Kanunla değişik).
• En yüksek teklifi veren, kendisinden yüksek teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz.
• Artırmanın son on dakikasında yeni teklif verilirse artırma üç dakika uzar; uzama süresinde her yeni teklifle üç dakika daha uzar. Uzamaların toplamı bir saati geçemez; bu süre Adalet Bakanlığı kararıyla değiştirilebilir (m.111/b).

İlan ve süreler

Gazete ve internet haber sitesi ilanları Basın İlân Kurumu aracılığıyla, satışın toplam muhammen bedeline göre kademelendirilen usulde yapılır; parasal sınırlar her yıl güncellenir (m.114/3, 4).

Teminat: Artırmaya katılmak için mahcuzun kıymetinin yüzde onu oranında teminat yatırılır. 7589 sayılı Kanunla değişik m.114/7-6’ya göre satış isteyen ve artırmaya katılmak isteyen alacaklıdan, süresi içinde icra dairesine başvurması halinde alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar teminat alınmaz; Hazine teminattan muaftır.

Mirasçılar arası ilk artırma: 7589 sayılı Kanunla m.114/2’ye eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır.

Bu birinci artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir (m.114/7-8).

İhale

İhale şartları

Malın ihale edilebilmesi için artırma bedelinin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir (m.115/1). Bu kural taşınmaz ihalesinde de uygulanır (m.129). Şartlar gerçekleşmişse mal, artırmanın sona erdiği anda en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve mülkiyet ihale alıcısına geçer (m.115/2); taşınmazda da alıcı mülkiyeti ihaleyle kazanır (m.134/1). Bu, tescilden önce mülkiyetin kazanılmasına ilişkin bir istisnadır.

İhale bedelinin ödenmesi

İhale alıcısı, ihalenin feshi istenmiş olsa bile artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (m.118/1, m.130). Satılan mal ihale kesinleşmeden teslim edilmez ve sicilde alıcı adına tescil edilmez (m.118/2).

Bedeli yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; öncelikle satış masraflarına mahsup edilip kalanı hak sahiplerine ödenir. Ayrıca bu alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (m.114/7-9). Asgari bedel teklif edilmezse veya bedel yatırılmazsa ikinci artırma, ilk artırmadaki şartlarla önceden ilan edilen tarihte başlar (m.115/6).

Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz; teklif süresinin bitimine kadar borç tamamen ödenirse satış durdurulur (m.115/5).

Pazarlık suretiyle satış

Açık artırma kuralının istisnası olarak satış pazarlıkla yapılabilir (m.119):

1. Bütün ilgililer isterse,
2. Borsa veya piyasa fiyatı bulunan mallar için o günkü fiyat teklif edilirse,
3. Artırmada maden değerini bulamayan altın ve gümüş eşyaya bu değer verilirse,
4. Değeri hızla düşen veya muhafazası masraflı mallarda (m.113/2),
5. Mahcuzun tahmin edilen değeri kanundaki düşük sınırı geçmezse.

Altın ve gümüş eşya maden değerinin altında satılamaz (m.117). Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki hisseler ile intifa hakkı gibi değerlerin nasıl satılacağına icra mahkemesi karar verir (m.121).

Taşınmaz satışına özgü kurallar

İcra memuru satıştan önce tapu sicilindeki veya resmi senede dayanan mükellefiyetlerin listesini yapar, haczedenlere ve borçluya tebliğ eder ve itiraz için üç gün süre verir (m.128/1). Kıymet takdiri raporu borçluya, haciz koyduran alacaklılara ve ipotekli alacaklılara tebliğ edilir (m.128/2). Artırma şartnamesinde taşınmazın üzerindeki irtifak hakları ve ipoteklerle birlikte satıldığı belirtilir; taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış muaccel borçlar alıcıya devredilmez, satış bedelinden öncelikle ödenir (m.125).

Kıymet takdirine şikâyet

Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyette bulunabilir; şikâyetten itibaren yedi gün içinde masraf yatırılırsa yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılır, aksi halde şikâyet kesin olarak reddedilir (m.128/a/1). Kesinleşen kıymet takdirinden itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; doğal afet veya imar durumundaki çok önemli değişiklikler istisnadır (m.128/a/2). Bu konudaki icra mahkemesi kararları kesindir.

İhalenin feshi

İhalenin feshine ilişkin temel kurallar:

• Süre: İhale tarihinden itibaren yedi gün. Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya malın esaslı niteliklerindeki hata ya da ihaledeki fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar; ancak ihalenin portalda ilanından itibaren bir yılı geçemez (m.134/10).
• Menfaat şartı: Feshi isteyen, yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatinin zedelendiğini ispatlamak zorundadır (m.134/11).
• Yetkisiz başvuru: 7571 sayılı Kanunla eklenen cümleye göre, sayılan kişiler dışındakilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.
• Teminat ve harç: Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındakiler (ör. pey süren üçüncü kişi), ihale bedelinin yüzde beşi teminat gösterir ve nispi harcın yarısını peşin yatırır. Eksik yatırılırsa mahkeme iki haftalık kesin süre verir (m.134/3–4).
• Duruşma: Mahkeme talepten itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar (m.134/5).
• Para cezası: Talep, sayılanlar dışındaki kişilerce yapıldığı için veya bu kişilerin feragati nedeniyle ya da esastan reddedilirse feshi isteyen, ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir (m.134/5).

Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli ödendikten ve fesih süresi geçtikten veya fesih şikâyeti kesinleştikten sonra tescil için tapuya yazı yazılır. Taşınmaz borçlu veya hacizden önceki tarihli resmi bir belgeye dayanmayan başkaları tarafından işgal ediliyorsa on beş gün içinde tahliyesi için tahliye emri tebliğ edilir; tahliye edilmezse zorla çıkarılır (m.135).

Özet

• Satış, taşınır-taşınmaz ayrımı olmaksızın hacizden itibaren bir yıl içinde istenir; giderler peşin yatırılmazsa talep vaki olmamış sayılır, süre geçerse haciz kalkar (m.106, m.110).
• Borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde rızai satış yetkisi isteyebilir; bedel muhammen kıymetin %90’ından az olamaz (m.111/a).
• Satış elektronik portalda yedi günlük açık artırmayla yapılır; son on dakikadaki teklif artırmayı üç dakika uzatır (m.111/b).
• İlan artırmadan en az 15 gün önce yapılır; teminat %10’dur; satış isteyen alacaklı alacağı ölçüsünde teminattan muaftır (m.114).
• İhale için teklif, muhammen kıymetin %50’si ile rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanı ve masrafları geçmelidir; mülkiyet ihaleyle geçer (m.115, m.134).
• İhale bedeli artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ödenir; ödemeyen alıcı teminatını kaybeder ve %5 idari para cezası öder (m.114, m.118, m.130).
• Kıymet takdirine şikâyet ve ihalenin feshi süreleri yedi gündür; fesih talebi reddedilirse ihale bedelinin %10’una kadar para cezası verilir (m.128/a, m.134).