Taşınmaz yükü, sınırlı aynî haklar arasında irtifak hakları ile taşınmaz rehni arasında kalan, kendine özgü bir kurumdur. Taşınmaz malikine bir şey vermek veya yapmak gibi olumlu bir edim yükler; fakat malik bu edimden kişisel olarak değil, yalnızca yüklü taşınmazla sorumludur. Uygulamada sık görülmese de irtifak ve ipotekle karşılaştırmalı sorulara elverişli olduğu için sınavlarda önem taşır. Kurum TMK m.839–849 arasında düzenlenmiştir.
Tanım ve unsurlar
Bu tanımdan dört unsur çıkar:
- Yüklü bir taşınmaz bulunur; yükümlü, o taşınmazın kim olursa olsun malikidir.
- Yükümlülüğün konusu olumlu bir edimdir: vermek (ör. her yıl belirli miktarda odun, su veya ürün teslimi) ya da yapmak (ör. bir yolun veya su kanalının bakımını üstlenmek).
- Sorumluluk taşınmazla sınırlıdır; malikin diğer malvarlığı kural olarak bu borçtan etkilenmez.
- Hak sahibi belirli bir kişi olabileceği gibi, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir (TMK m.839/2). İlk durumda kişiye bağlı, ikinci durumda taşınmaza bağlı (eşyaya bağlı) taşınmaz yükünden söz edilir.
Edimin içeriğine ilişkin sınır
Kanun, edimin içeriğini yüklü veya yararlanan taşınmazla ekonomik bağlantı ölçütüyle sınırlar: İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir (TMK m.839/3). Bu nedenle bir çiftlik arazisinden her yıl belirli miktarda ürün verilmesi veya komşu fabrikanın ihtiyacı olan suyun sağlanması taşınmaz yükü olabilir; buna karşılık taşınmazla hiçbir ekonomik bağı bulunmayan bir edim (ör. malikin her ay hak sahibine kişisel olarak ders vermesi) taşınmaz yükü olarak kurulamaz.
İrtifak ve ipotekle karşılaştırma
| Ölçüt | Taşınmaz lehine irtifak | Taşınmaz yükü | İpotek |
|---|---|---|---|
| Malikin yükümlülüğü | Katlanma veya kaçınma | Vermek veya yapmak | Alacak ödenmezse taşınmazın paraya çevrilmesine katlanma |
| Kişisel alacak | Yok | Yok; yalnızca taşınmazın değerinden alma yetkisi (TMK m.848/1) | Güvence altındaki kişisel alacak vardır |
| Sicilde değer gösterilmesi | Kanunda böyle bir şart yok | Zorunludur (TMK m.840/2) | Alacak miktarı veya üst sınır gösterilir (TMK m.851) |
Taşınmaz yükü, ipoteğe şu yönüyle benzer: Edim yerine getirilmezse hak sahibi alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde eder. Ancak ipotekte bir kişisel alacak ve onu güvenceye alan bir rehin vardır; taşınmaz yükünde ise alacaklıya yükümlüye karşı kişisel bir alacak hakkı tanınmaz. Bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yüküne ise irat senedine ilişkin hükümler uygulanır (TMK m.842). Bu nedenle yalnızca bir para borcunu güvenceye almak amacıyla “taşınmaz yükü” adı altında bir hak kurulması, taşınmaz rehni hükümlerinin dolanılması sonucunu doğuramaz.
Kurulma
Tescil ve değer gösterilmesi
Sicile yazılan değer iki bakımdan önemlidir: Hak sahibinin taşınmazın değerinden alabileceği tutarın üst sınırını gösterir ve yükten kurtarma bedelinin hesaplanmasında esas alınır (TMK m.846). Aksine hüküm yoksa taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır (TMK m.840/3). Buna göre kurulmasına ilişkin sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler gibi resmî şekle tabi tutulur (TMK m.706/1 kıyasen).
Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükü
Kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yüklerinin, aksine hüküm yoksa tapu kütüğüne tescili gerekli değildir. Ancak kanunun alacaklıya yalnızca taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisi tanıdığı hâllerde yük ancak tescille doğar (TMK m.841).
Hükümleri
Alacaklının hakkının niteliği
Bu hükümle iki aşamalı bir yapı kurulur: Muaccel olan edim, ilk üç yıl boyunca yalnızca taşınmazın değeriyle güvencelidir; üç yıl dolunca artık taşınmaz bu edimin güvencesi olmaktan çıkar ve edim, o tarihteki malikin kişisel borcuna dönüşür. Böylece yük, birikmiş eski edimlerle taşınmazı sınırsız biçimde ağırlaştırmaz.
Yükümlünün değişmesi
Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur (TMK m.849/1). Yükümlülük kişiye değil taşınmaza bağlıdır; bu nedenle taşınmaz yükü, “eşyaya bağlı borç” niteliğindedir. Yüklü taşınmazın bölünmesinin yüke etkisi bakımından irat senedine ilişkin hükümler uygulanır (TMK m.849/2).
Zamanaşımı
Taşınmaz yükü zamanaşımına tabi değildir; muaccel olan edimler ise borçlunun kişisel borcu hâline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tabi olur (TMK m.847). TMK m.848/2 ile birlikte okunduğunda, bir edim için zamanaşımının işlemeye başlaması, muacceliyetten itibaren üç yıl geçip edimin kişisel borca dönüşmesine bağlıdır.
Sona erme
Genel olarak
Taşınmaz yükü, tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri yüklü taşınmaz malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir (TMK m.843). Yani bu sebepler yükü kendiliğinden sicilden silmez; malike terkin talebi doğurur.
Yükten kurtarma
Yükten kurtarma, yükün sicilde gösterilen değer karşılığında sona erdirilmesidir. Hem alacaklı hem yükümlü belirli hâllerde bunu isteyebilir.
Yükümlü (malik) ise sözleşmeyle yetkili kılınmışsa veya şu hâllerde yükten kurtarmayı isteyebilir (TMK m.845):
- Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;
- Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile, yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmişse. Bu durumda yükümlü satın alma yetkisini kullanabilmek için alacaklıya bir yıl önceden bildirimde bulunmalıdır.
Kanun ayrıca, irtifakın taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuş olması hâlinde yüklü taşınmazın yükten kurtarılmasının istenemeyeceğini öngörür (TMK m.845/3). Doktrinde bu hüküm, taşınmaz yükünün sona erdirilemeyecek nitelikteki bir taşınmaz lehine irtifakla bağlantılı olduğu durum olarak yorumlanır.
| Kim ister? | Sebepler | Dayanak |
|---|---|---|
| Alacaklı | Sözleşmede yetki; alacaklıyı önemli ölçüde tehlikeye düşüren bölünme; değer düşürülüp güvence gösterilmemesi; art arda üç yılın edimlerinin ifa edilmemesi | TMK m.844 |
| Yükümlü | Sözleşmede yetki; alacaklının sözleşmeye uymaması; kurulmadan itibaren otuz yıl geçmesi (bir yıl önceden bildirim şartıyla) | TMK m.845 |
Yükten kurtarma bedeli, tapu kütüğünde yükün değeri olarak gösterilen miktardır; ancak yükümlü, yükün gerçek değerinin daha düşük olduğunu ispat edebilir (TMK m.846).
Özet
- Taşınmaz yükü, malike yalnız taşınmazla sorumlu olmak üzere bir şey vermek veya yapmak yükümlülüğü getirir; hak sahibi bir kişi veya başka bir taşınmazın maliki olabilir (TMK m.839).
- Edim, yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğmalı veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılamalıdır; irat senedi ve kamu hukuku yükleri bu sınırın dışındadır (TMK m.839/3).
- İrtifakta katlanma ve kaçınma, taşınmaz yükünde olumlu edim söz konusudur; yapma borcu irtifaka ancak yan edim olarak bağlanabilir (TMK m.779).
- Kurulma tescille olur; sicilde Türk parası veya yabancı parayla bir değer gösterilir; dönemsel edimlerde bu değer kural olarak yıllık edimin yirmi katıdır (TMK m.840).
- Para alacağını güvenceye almak için kurulan yüke irat senedi hükümleri uygulanır (TMK m.842); kamu hukukuna ilişkin yük kural olarak tescil gerektirmez (TMK m.841).
- Alacaklının kişisel alacak hakkı yoktur; her edim muaccel olmasından üç yıl sonra kişisel borca dönüşür (TMK m.848); malik değişirse yeni malik yükümlü olur (TMK m.849).
- Yük zamanaşımına uğramaz; kişisel borca dönüşen edimler zamanaşımına tabidir (TMK m.847).
- Yük terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer; yükten kurtarmayı alacaklı (TMK m.844) veya yükümlü (TMK m.845, otuz yıl ve bir yıl önceden bildirim) isteyebilir; bedel sicildeki değerdir (TMK m.846).