İpotek, bir alacağın ödenmemesi hâlinde alacaklıya taşınmazı paraya çevirtip bedelinden öncelikle tatmin olma yetkisi veren, taşınmazın zilyetliğine dokunmayan bir taşınmaz rehnidir. Malik taşınmazı kullanmaya ve hatta satmaya devam eder; rehin tapu kütüğünde görünür ve taşınmaz kimin elinde olursa olsun onu izler. Kredi ilişkilerinin büyük kısmı ipotekle güvenceye bağlandığından konu hem eşya hukuku hem icra hukuku sorularında sık karşılaşılır. Bu notta önce bütün taşınmaz rehinleri için ortak hükümler, ardından ipoteğe özgü kurallar ve kısaca ipotekli borç senedi ile irat senedi ele alınmaktadır.
Taşınmaz rehninin türleri ve hâkim ilkeler
Bu hüküm sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesinin rehin hukukundaki görünümüdür; taraflar başka bir taşınmaz rehni türü yaratamaz. Taşınmaz rehnine hâkim olan ilkeler şunlardır:
- Belirlilik: Hem güvence altına alınan alacak miktarı hem de rehin konusu taşınmaz belirli olmalıdır. Rehin, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulur; miktar belli değilse taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir (TMK m.851/1). Rehin ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir ve konusu taşınmaz belirtilmelidir; bölünen taşınmazın parselleri ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamaz (TMK m.853–854).
- Yabancı para istisnası: Kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden rehin kurulabilir; ancak aynı derecede birden fazla para türü kullanılamaz (TMK m.851/2).
- Aleniyet (tescil): Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur; kurulmasına ilişkin sözleşme resmî şekilde yapılmalıdır (TMK m.856).
- Sabit derece: Her rehin tescilde belirtilen dereceyle sınırlıdır ve önceki derece boşalsa da sonraki alacaklı kendiliğinden ilerlemez (TMK m.870–872).
- Ferilik: İpotek güvence altına aldığı alacağa bağlıdır; alacak sona erince malik terkin isteyebilir (TMK m.883). İpotekli borç senedi ve irat senedinde ise ilişki farklı kurulur.
Birden çok taşınmaz ve paylı mülkiyet
Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu maliklere ait olmasına bağlıdır. Diğer hâllerde her taşınmazın alacağın ne kadarı için güvence oluşturduğu belirtilir; anlaşma yoksa tapu idaresi güvenceyi taşınmazların değeri oranında re’sen dağıtır (TMK m.855). Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir; pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemez. Elbirliği mülkiyetindeki taşınmaz ise ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir (TMK m.857).
İpoteğin kurulması
İpotek; hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin ya da olası bulunan herhangi bir alacağı güvence altına alabilir (TMK m.881/1). Böylece kredi kartı, cari hesap veya genel kredi sözleşmesi gibi ileride doğacak alacaklar için de ipotek kurulabilir. Uygulamada:
- Anapara ipoteği: Alacağın miktarı baştan bellidir.
- Üst sınır (limit) ipoteği: Miktarı belli olmayan veya değişebilen alacaklar için taşınmazın sorumlu olacağı azami tutar gösterilir. Bu tür alacaklar da belli bir dereceye yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarındaki değişikliklere bakılmaksızın sırasını korur (TMK m.882/1).
Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir; bu belge yalnızca tescili ispata yarar ve kıymetli evrak değildir (TMK m.882/2). Faiz oranını taraflar, sınırlayıcı hükümler saklı kalmak üzere serbestçe kararlaştırabilir (TMK m.852).
İpoteğin kapsamı ve alacaklının korunması
Konu bakımından kapsam
Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileriyle birlikte yükümlü kılar. Rehnin kuruluşunda açıkça eklenti olarak gösterilip beyanlar sütununa yazılan makine, otel döşemesi gibi şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır (TMK m.862). Kiraya verilmiş taşınmazda, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya iflasın ilanından itibaren paraya çevirme anına kadar işleyen kira bedelleri de rehnin kapsamına girer (TMK m.863).
Alacak bakımından kapsam
Daha önce belirlenen faiz oranı sonradan gelen alacaklıların zararına artırılamaz (TMK m.875/2). Rehin tescil edildikten sonra alacak için zamanaşımı işlemez (TMK m.864); bu kural, alacaklının taşınmazın değerinden yararlanma imkânını uzun süre korur.
Değer düşmesine karşı önlemler
Malik taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunursa alacaklı hâkimden bu davranışların yasaklanmasını isteyebilir; gecikmesinde tehlike varsa gerekli önlemleri kendiliğinden de alabilir. Yaptığı giderler için tescile gerek olmaksızın ve tescilli diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkı kazanır (TMK m.865). Değer düşmüşse borçludan başka güvence veya eski hâle getirme, güvence verilmezse eksik kısmın ödenmesi istenebilir (TMK m.866). Değer düşmesi malikin kusuru olmadan meydana gelmişse alacaklının istemi, malikin zarar nedeniyle aldığı tazminatla sınırlıdır (TMK m.867).
Malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı aynî hak kurmayacağını taahhüt etmesi geçersizdir; ancak tarihi daha eski rehin, alacaklının izni olmadan sonradan kurulan irtifak ve taşınmaz yüklerinden önce gelir ve paraya çevirmede eski rehinli alacaklıya zarar veren bu haklar terkin edilir (TMK m.869).
Sabit rehin derecesi sistemi
Rehin, kendisinden önce gelecek olanın miktarı tescilde belirtilmek kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir (TMK m.870/2). Terkin edilen derece yerine yeni bir rehin kurulabilir. Sonraki alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşme mümkündür; ancak geçerliliği resmî şekle, aynî etkisi tapuya şerhe bağlıdır (TMK m.871/3).
Sabit derece sistemi, paraya çevirme aşamasında yumuşatılır: önce gelen bir rehin hiç yoksa, borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki alacak o derece için gösterilen miktardan azsa, satış bedeli boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır (TMK m.872).
Paraya çevirme
Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir (TMK m.873/1). Satış bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre, aynı sıradakiler arasında alacakları oranında dağıtılır (TMK m.874).
Bu yasak doktrinde lex commissoria yasağı olarak anılır. Aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedilmişse paraya çevirme istemi hepsi hakkında yapılır; icra dairesi ancak gerektiği kadarını paraya çevirir (TMK m.873/3). Muaccel sigorta tazminatı malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenebilir (TMK m.879).
İpoteğin hükümleri: malik, borçlu ve devir
Borçtan şahsen sorumlu olmayan malik
- Borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir; alacak, ödeyen malike geçer (TMK m.884).
- Ödeme isteminin ona karşı etkili olması için istemin hem borçluya hem de malike yapılması gerekir (TMK m.887).
- İpotekten kurtarma: Değerini aşan bir borç için ipotekli taşınmazı edinen ve borçtan şahsen sorumlu olmayan kişi, icra takibinden önce satın alma bedelini (karşılıksız edinmişse takdir edeceği bedeli) ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Hak alacaklılara altı ay önce yazılı ihbarla kullanılır (TMK m.885). Alacaklılar ihbarın tebliğinden itibaren bir ay içinde giderleri peşin ödeyerek açık artırma isteyebilir (TMK m.886).
Taşınmazın devri ve bölünmesi
İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmez. Yeni malik borcu yüklenirse alacaklı, önceki borçluya başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse önceki borçlu borcundan kurtulur (TMK m.888); bu süre tapu idaresinin bildiriminin tebliğinden işlemeye başlar (TMK m.890). Taşınmaz bölünürse rehin, aksine anlaşma yoksa taşınmazlara değerleri oranında re’sen dağıtılır (TMK m.889). İpotekli alacağın devrinin geçerliliği tapuya tescile bağlı değildir (TMK m.891).
Terkin ve süreli ipotek
Alacak sona erince malik alacaklıdan ipoteğin terkinini isteyebilir (TMK m.883/1). 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre ipotek süreli kurulmuşsa ve sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde İİK m.150/c’deki şerh konulmamışsa, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir (TMK m.883/2).
Kanuni ipotekler
Kanuni ipotekler kural olarak tescile bağlı olmadan doğar (TMK m.892). Bazıları ise yalnızca tescil isteme hakkı verir (TMK m.893):
| Alacaklı | Konu | Tescil süresi |
|---|---|---|
| Satıcı | Satıştan doğan alacak için satılan taşınmaz | Mülkiyetin naklinden itibaren üç ay (TMK m.894) |
| Mirasçılar ve diğer elbirliği ortakları | Paylaşmadan doğan alacaklar | Mülkiyetin naklinden itibaren üç ay (TMK m.894) |
| Alt yükleniciler ve zanaatkârlar (yapı alacaklıları) | Malzeme ve emek karşılığı alacaklar | İşi yüklendikleri andan itibaren tescil edilebilir; işin tamamlanmasından itibaren üç ay içinde tescil şart (TMK m.895) |
Bu haklardan önceden feragat geçersizdir (TMK m.893/2). Yapı alacaklıları için tescil, alacağın malikçe kabul edilmesine veya mahkemece karara bağlanmasına bağlıdır; malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez. Farklı tarihlerde tescil edilseler de yapı alacaklıları kendi aralarında aynı sırada sayılır (TMK m.895–896).
İpotekli borç senedi ve irat senedi
| Özellik | İpotek | İpotekli borç senedi | İrat senedi |
|---|---|---|---|
| Niteliği | Mevcut alacağa bağlı (feri) güvence | Taşınmaz rehniyle güvenceli kişisel alacak (TMK m.898) | Taşınmaz yükü şeklinde alacak; kişisel borç doğurmaz (TMK m.903) |
| Kıymetli evrak | Hayır; belge yalnız ispat aracı | Evet, rehin senedi düzenlenir | Evet, rehin senedi düzenlenir |
| Konu taşınmaz | Tapuya kayıtlı her taşınmaz | Resmen değer biçilir, bu değeri aşamaz (TMK m.899) | Yalnız tarım arazisi, konut ve yapı arsası (TMK m.903/2) |
| Temel borçla ilişki | Alacak sona erince terkin istenir | Senet düzenlenince temel borç yenileme ile sona erer (TMK m.910) | Aynı |
İpotekli borç senedinde alacak, aksi kararlaştırılmadıkça faiz ödeme tarihinde, en az altı ay önce yapılacak bildirimle muaccel olur (TMK m.900). Her iki senet de koşul ve karşı edim kaydı içeremez (TMK m.909) ve tapu memuru tarafından düzenlenir (TMK m.912).
Özet
- Taşınmaz rehni yalnız ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulur; resmî şekilde sözleşme ve tescil gerekir (TMK m.850, m.856).
- İpotek mevcut veya doğması kesin ya da olası alacakları güvenceye alabilir; taşınmazın borçluya ait olması gerekmez (TMK m.881).
- Belirlilik ilkesi gereği alacak miktarı ya da üst sınır Türk parası ile gösterilir; kredi kuruluşlarına yabancı para istisnası vardır (TMK m.851).
- Sabit derece sistemi: boşalan dereceye kendiliğinden ilerleme yoktur; ilerleme sözleşmesi resmî şekil ve şerhle aynî etki kazanır; paraya çevirmede boş derece hesaba katılmaz (TMK m.870–872).
- Güvence ana para, takip giderleri, gecikme faizi ve üç yıllık faizi kapsar; tescilden sonra alacak zamanaşımına uğramaz (TMK m.864, m.875).
- Mülkiyetin alacaklıya geçeceğine dair kayıt geçersizdir (TMK m.873/2).
- Borçtan şahsen sorumlu olmayan malik borcu ödeyerek halef olur; değerini aşan borçla yüklü taşınmazı edinen kişi altı ay önce ihbarla ipotekten kurtarma hakkını kullanabilir (TMK m.884–886).
- Satıcı, elbirliği ortakları ve yapı alacaklılarının kanuni ipotekleri üç aylık sürelerde tescil edilmelidir; önceden feragat geçersizdir (TMK m.893–895).