İrtifak hakları, başkasına ait bir şeyden belirli bir yönde yararlanma yetkisi veren sınırlı aynî haklardır. Malik mülkiyetini korur; ancak mülkiyetin sağladığı yetkilerin bir kısmını kullanmaktan kaçınmak ya da hak sahibinin belirli kullanımlarına katlanmak zorunda kalır. TMK bu hakları iki grupta düzenler: bir taşınmazın yararına kurulan taşınmaz lehine irtifaklar (eşyaya bağlı irtifaklar) ve belirli bir kişinin yararına kurulan kişisel irtifaklar (intifa, oturma ve diğerleri). Üst hakkı ile kaynak hakkı ise her iki niteliği de taşıyabilir ve bağımsız-sürekli olduklarında tapu kütüğüne ayrı taşınmaz olarak kaydedilebilir. Sınavlarda özellikle devredilebilirlik, süre ve sona erme kuralları karşılaştırmalı olarak sorulur.
Taşınmaz lehine irtifak hakkı
Konu ve temel özellikler
Bu tanımdan üç sonuç çıkar:
- İki taşınmaz vardır: yüklü (hizmet eden) taşınmaz ve yararlanan (hakim) taşınmaz. Hak, yararlanan taşınmazın o anki malikine aittir; taşınmaz el değiştirdiğinde hak da yeni malike geçer, ayrıca devredilemez.
- Yükümlülüğün içeriği katlanma (ör. geçişe izin verme) veya kaçınma (ör. belirli yükseklikte bina yapmama) şeklindedir. Yapma borcu irtifakın asıl konusu olamaz; TMK m.779/2 uyarınca ancak yan edim olarak bağlanabilir (ör. geçit yolunun bakımını üstlenme).
- Yüklü taşınmazın maliki hakkın kullanılmasını engelleyemez veya zorlaştıramaz; hak sahibi de hakkını yüklü taşınmaza en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır (TMK m.786).
Kurulması
İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır (TMK m.780/1); kurulmaya ilişkin sözleşme ise resmî şekle tabidir (TMK m.781). Kazanma ve tescilde, aksi öngörülmedikçe taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. Zamanaşımıyla kazanma ancak mülkiyeti bu yolla kazanılabilecek taşınmazlarda mümkündür (TMK m.780/3).
TMK m.782, malikin kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğeri lehine irtifak kurmasına izin verir (malik irtifakı). Bu imkân özellikle bir arazinin parsellere ayrılıp satılmasından önce yol ve mecra düzeninin şimdiden kurulması için yararlıdır.
Kapsam ve değişiklikler
- Tescil, yetki ve yükümlülükleri açıkça gösterdiği ölçüde kapsamı belirler; açık değilse tescilin sınırları içinde kazanma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine bakılır (TMK m.787).
- Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarının değişmesi, yükü ağırlaştıramaz (TMK m.788).
- Tesislerin bakımı yararlanan taşınmaz malikine aittir; tesis yüklü taşınmaz malikine de yararlıysa giderlere yararları oranında katılırlar (TMK m.790).
- Hak yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmında kullanılıyorsa, yüklü taşınmaz maliki menfaatini ispat edip giderleri üstlenerek irtifakın başka bir yere naklini isteyebilir; yer tapuda belirtilmiş olsa bile bu yetki vardır (TMK m.791).
- Yararlanan veya yüklü taşınmaz bölünürse kural, hakkın her parsel bakımından devamıdır; hakkın yalnız bazı parselleri ilgilendirdiği durumda diğerleri için terkin istenebilir. Tapu sicil memuru istemi hak sahibine bildirir ve bir ay içinde itiraz edilmezse terkin eder (TMK m.792–793).
Sona ermesi
Her iki taşınmaz aynı kişinin mülkiyetine geçerse hak kendiliğinden sona ermez; malik terkin ettirebilir, terkin edilmedikçe irtifak aynî hak olarak varlığını sürdürür (TMK m.784). Yararlanan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifakın ise bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (TMK m.785).
Geçit hakları
Geçit hakkı ya sözleşmeyle kurulan bir taşınmaz lehine irtifak olarak ya da kanundan doğan bir komşuluk hakkı olarak karşımıza çıkar.
- Zorunlu geçit (TMK m.747): Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit tanınmasını isteyebilir. Hak önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, sonra en az zarar görecek olana karşı kullanılır; geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. Komşu kendiliğinden razı olmazsa geçit, dava yoluyla kurdurulur ve tescille aynî hak hâline gelir.
- Diğer geçitler (TMK m.748): Komşu taşınmaza geçici girme hakkı, tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu gibi geçitler özel kanun hükümlerine, bunlar yoksa yerel âdete tabidir. Doğrudan kanundan doğan geçit hakları tescilsiz doğar; sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.
Sözleşmeyle kurulan geçitlerin kapsamında da taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun, bunlar yoksa yerel âdet esas alınır (TMK m.789).
İntifa hakkı
Konu, kurulma ve süre
İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir; aksine düzenleme yoksa sahibine konu üzerinde tam yararlanma yetkisi verir (TMK m.794). Malik yalnızca “çıplak mülkiyete” sahip kalır.
Kurulma biçimi konuya göre değişir (TMK m.795): taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil. Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir; tescil edilmişse herkese karşı ileri sürülür.
İntifa hakkının kendisi mirasçılara geçmez ve devredilemez; ancak sözleşmede aksi öngörülmedikçe ve hakkın şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, kullanılması başkasına devredilebilir; bu durumda malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m.806).
Sona erme sebepleri
Konunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini hakkı sona erdirir. Sürenin dolması, vazgeçme veya ölüm gibi diğer sebepler ise taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir (TMK m.796). Malik, harap olan malı yararlanılır hâle getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa yeniden kurulmuş olur. Sigorta ve kamulaştırma hâllerinde hak, konunun yerine geçen karşılık üzerinde devam eder (TMK m.798).
Taraflar arasındaki ilişki
| Konu | Kural |
|---|---|
| Doğal ürünler | Hak süresi içinde olgunlaşanlar hak sahibine aittir (TMK m.804) |
| Malın korunması | Olağan bakım için gerekli onarım ve yenilemeler hak sahibine aittir; daha önemli işleri malike bildirip izin vermelidir (TMK m.812) |
| Gözetim ve güvence | Malik, aykırı kullanıma itiraz edebilir; haklarının tehlikeye düştüğünü ispat ederse güvence isteyebilir (TMK m.807–808) |
| Tüketilebilen şey / kıymetli evrak | Malik tehlike ispatı gerekmeksizin teslimden önce güvence isteyebilir (TMK m.808/2) |
| Bağışlama | İntifa bağışlayanda kalmak üzere yapılan bağışlamada güvence istenemez (TMK m.809) |
| Güvence verilmemesi | Sulh hâkimi zilyetliği kaldırıp konuyu kayyıma tevdi eder (TMK m.810) |
| Geri verme | Hak sona erince mal malike iade edilir; hak sahibi kusursuzluğunu ispat etmedikçe yok olma ve değer kaybından sorumludur (TMK m.799–800) |
Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı sahibi, yararlanmanın olağan sınırlar içinde kalmasına özen göstermekle yükümlüdür; bu ölçü aşılarak elde edilen ürünler malike ait olur. Hak sahibi taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez (TMK m.816–817). Tüketilebilen şeylerde ise mülkiyet, aksi kararlaştırılmadıkça hak sahibine geçer; hak sahibi geri verme sırasında bu şeylerin o günkü değerini ödemekle yükümlüdür. Doktrinde bu kurum “benzer intifa” olarak anılır (TMK m.819).
Oturma hakkı
Oturma hakkı intifanın daraltılmış bir türü gibidir: yararlanma yalnızca konut olarak oturma ile sınırlıdır; hak sahibi binayı kiraya veremez. Kanunda aksine hüküm yoksa intifa hükümleri oturma hakkına da uygulanır (TMK m.823/3). Kapsam, hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir; hakkın şahsa özgülendiği açıkça belirtilmedikçe hak sahibi ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir (TMK m.824).
Giderler bakımından ayrım şöyledir (TMK m.825): hak binanın veya bölümün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa olağan bakım ve onarım giderleri hak sahibine; hak sahibi binayı malikle birlikte kullanıyorsa bakım ve onarım giderleri malike aittir.
Üst hakkı
Tanım ve nitelik
Taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak kurabilir (TMK m.826/1). Üst hakkı, muhdesat üzerinde arazi mülkiyetinden ayrı bir hak yaratır: bütünleşme ilkesinin istisnası olarak yapı, hak süresince üst hakkı sahibine ait olur.
Aksi kararlaştırılmadıkça üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçer (TMK m.826/2). Resmî senetteki yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları ve özgülenme amacına ilişkin kayıtlar herkes için bağlayıcıdır (TMK m.827).
Süre
Bağımsız üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir; süresinin dörtte üçü dolduktan sonra kuruluş şekline uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Önceden yapılan uzatma taahhüdü bağlayıcı değildir (TMK m.836).
Sona ermenin sonuçları
- Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur; taşınmaz olarak açılan sayfa kapatılır ve o sayfadaki rehin ve diğer haklar da sona erer (TMK m.828).
- Malik, aksi kararlaştırılmadıkça yapılar için bedel ödemez. Bedel kararlaştırılmışsa, bu bedel üst hakkı üzerindeki rehin alacaklılarının güvencesini oluşturur; ödenmez veya güvenceye bağlanmazsa terkin edilen hak yerine aynı derecede bir ipoteğin, hak sona erdikten sonra üç ay içinde tescili istenebilir (TMK m.829).
- Bedel ve ilk hâle getirme anlaşmaları, üst hakkının kuruluşu için gereken resmî şekle tabidir ve şerh verilebilir (TMK m.830).
Süresinden önce devir istemi ve irat güvencesi
Üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik hakkın süresinden önce kendisine devrini isteyebilir (TMK m.831). Bu yetki, yapılar için uygun bir bedel ödenmesi kaydıyla kullanılır; hak sahibinin kusuru indirim sebebidir ve devir bedelin ödenmesine veya güvenceye bağlanmasına bağlıdır (TMK m.832). Üst hakkı karşılığı irat kararlaştırılmışsa malik, en çok üç yıllık irat için taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerinde ipotek kurulmasını isteyebilir (TMK m.834); bu ipotek hak devam ettiği sürece her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz (TMK m.835).
Kaynak hakkı ve diğer irtifaklar
Kaynak hakkı, başkasının arazisindeki kaynak üzerinde kurulan ve malikin suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmasını gerektiren irtifaktır; aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçıya geçer. Bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuşsa tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (TMK m.837).
TMK m.838, malikin herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi, spor alanı veya geçit gibi belirli bir yararlanmaya hizmet eden başka irtifaklar da kurabileceğini düzenler. Bunlar aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez ve mirasçılara geçmez; kapsamları hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir.
Karşılaştırma
| Hak | Lehine kurulan | Devir / miras (kural) | Azami süre / tapuya taşınmaz kaydı |
|---|---|---|---|
| Taşınmaz lehine irtifak | Yararlanan taşınmazın malikleri | Taşınmazla birlikte geçer, ayrıca devredilemez | Süre sınırı yok; ayrı kayıt yok |
| İntifa | Belirli kişi | Hak devredilemez, mirasa geçmez; kullanımı devredilebilir | Tüzel kişide en çok 100 yıl |
| Oturma | Belirli kişi | Devredilemez, mirasa geçmez | Ölümle sona erer |
| Üst hakkı | Kişi veya taşınmaz | Aksi kararlaştırılmadıkça devredilir ve mirasa geçer | En çok 100 yıl; en az 30 yıllık ise sürekli, kaydedilebilir |
| Kaynak hakkı | Kişi veya taşınmaz | Aksi kararlaştırılmadıkça devredilir ve mirasa geçer | Bağımsız ve en az 30 yıllık ise kaydedilebilir |
| Diğer irtifaklar (m.838) | Kişi veya topluluk | Aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez, mirasa geçmez | — |
Özet
- Taşınmaz lehine irtifak, yüklü taşınmaz malikine katlanma veya kaçınma yükler; yapma borcu ancak yan edim olabilir (TMK m.779).
- Kurulması resmî şekilde sözleşme ve tescille olur; aynı malikte birleşme hakkı kendiliğinden sona erdirmez, terkin gerekir (TMK m.780–784).
- Zorunlu geçit tam bedel karşılığında, önce en uygun komşuya karşı istenir; kanundan doğan geçitler tescilsiz doğar (TMK m.747–748).
- İntifa tam yararlanma verir; taşınırda zilyetliğin devri, taşınmazda tescille kurulur; kişiye bağlıdır, yalnızca kullanımı devredilebilir; tüzel kişide en çok 100 yıl sürer (TMK m.794–806).
- Oturma hakkı konut olarak yararlanmayla sınırlıdır, devredilemez ve mirasa geçmez; intifa hükümleri kıyasen uygulanır (TMK m.823–825).
- Üst hakkı aksi kararlaştırılmadıkça devredilir ve mirasa geçer; en az 30 yıllıksa süreklidir, en çok 100 yıl için kurulur, dörtte üçü dolunca uzatılabilir (TMK m.826, m.836).
- Üst hakkı sona erince yapı arazi malikine bedelsiz kalır (aksi kararlaştırılmadıkça); ağır ihlalde malik bedel ödeyerek süresinden önce devri isteyebilir (TMK m.828–832).