Taşınmaz mülkiyeti, kişilerin en değerli malvarlığı unsurlarından biri olduğu için kazanılması ve kaybedilmesi sıkı kurallara bağlanmıştır. Temel ilke, mülkiyetin tapu siciline tescille kazanılmasıdır; ancak kanun bu ilkeye önemli istisnalar tanır. Sınavlarda özellikle tescilin kurucu mu açıklayıcı mı olduğu, kazandırıcı zamanaşımının şartları ve başkasının arazisine yapılan yapıların akıbeti sık sorulur.
Taşınmaz mülkiyetinin konusu
TMK m.704’e göre taşınmaz mülkiyetinin konusu üç tanedir:
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar (ör. bu nitelikteki üst hakkı ve kaynak hakkı),
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Bu sayım sınırlıdır. Bir binanın kendisi ayrı bir taşınmaz değildir; arazinin bütünleyici parçasıdır (TMK m.718/2). Kanun, bir bütün olarak arazi mülkiyetinin, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsadığını da belirtir (TMK m.718/1).
Tescil ilkesi ve tescilsiz kazanma
Hükmün birinci cümlesi kurucu (inşai) tescil ilkesini koyar: hukuki işleme dayanan devirlerde mülkiyet, sözleşmeyle değil tapuya tescille geçer. İkinci cümlede sayılan hâllerde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır; burada tescil açıklayıcı (beyan edici) niteliktedir. Ancak bu kişiler de taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmek için önce mülkiyeti kendi adlarına tescil ettirmek zorundadır (TMK m.705/2, ikinci cümle).
| Kazanma hâli | Mülkiyetin geçtiği an | Tescilin niteliği |
|---|---|---|
| Hukuki işlem (satış, bağış, trampa) | Tapuya tescil | Kurucu |
| Miras | Mirasbırakanın ölümü | Açıklayıcı |
| Mahkeme kararı (ör. tescile zorlama) | Kararın kesinleşmesi | Açıklayıcı |
| Cebrî icra | İhale | Açıklayıcı |
| Kamulaştırma | Özel kanunda belirlenen an | Açıklayıcı |
| Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı | Kanuni koşulların gerçekleştiği an (TMK m.713/5) | Açıklayıcı |
Kazanma yolları
Hukuki işlem
Taşınmaz satış sözleşmesi için TBK m.237/1 de aynı şekli öngörür. Ölüme bağlı tasarruflar ile mal rejimi sözleşmeleri kendilerine özgü şekillere tabidir (TMK m.706/2). Hukuki işleme dayalı kazanmada iki aşama vardır: borçlandırıcı işlem (resmî şekilde satış sözleşmesi) ve tasarruf işlemi niteliğindeki tescil talebi. Tescil, kural olarak tasarrufa konu taşınmazın malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır (TMK m.1013/1).
Malik resmî şekilde yapılmış sözleşmeye rağmen tescilden kaçınırsa, alıcı tescile zorlama davası açabilir:
Davayı kabul eden karar yenilik doğurucu niteliktedir ve kesinleşmesiyle mülkiyet tescilden önce geçer. Eşler arasındaki mal rejiminden doğan mülkiyet değişiklikleri de eşlerden birinin istemiyle doğrudan tescil edilir (TMK m.716/3).
Tapu kütüğüne iyiniyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı, önceki tescil yolsuz olsa bile korunur (TMK m.1023); yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m.1024/1). Tapu sicilinin güvenilirliği ayrı notta ayrıntılı işlenir.
İşgal
Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, ancak kaydı malikin istemiyle terkin edilmişse işgal yoluyla kazanılabilir; tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz (TMK m.707). Bu ikinci kural, kayıtsız taşınmazlarda tek özel kişi yolunun olağanüstü zamanaşımı olmasının sebebidir.
Yeni arazi ve arazi kayması
- Birikme, dolma, toprak kayması veya kamu sularının yatağının değişmesi gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur; Devlet bunu kamusal sakınca yoksa öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik malike devredebilir (TMK m.708/1–2).
- Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları öğrenmeden itibaren bir yıl, her hâlde oluşumdan itibaren on yıl içinde geri alabilir (TMK m.708/3).
- Arazi kayması kural olarak sınır değişikliği doğurmaz (TMK m.709); yetkili makamlarca heyelân bölgesi olarak belirlenen yörelerde bu ilke uygulanmaz (TMK m.710). Sınır gerçeği yansıtmıyorsa ilgili malik yeniden belirleme isteyebilir; fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir (TMK m.711).
Kazandırıcı zamanaşımı
Olağan kazandırıcı zamanaşımı
Burada kişi zaten tapuda malik görünmektedir; ancak tescil yolsuzdur (ör. geçersiz bir sözleşmeye dayanır). Kurum, yolsuz tescili zamanla sağlamlaştırır ve gerçek hak sahibinin tapu iptali talebini engeller. Şartlar: yolsuz tescil, zilyetlik, iyiniyet, on yıl, davasız ve aralıksız süre.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı
TMK m.713/1’e göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyetinin tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullarla, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazın zilyedi de bu yola başvurabilir (TMK m.713/2).
Anayasa Mahkemesinin 17/3/2011 tarihli, E.2009/58, K.2011/52 sayılı kararıyla ikinci fıkradaki ”… ölmüş ya da…” ibaresi iptal edilmiştir. Bu nedenle tapuda kayıtlı malikin yirmi yıl önce ölmüş olması tek başına olağanüstü zamanaşımına imkân vermez; mirasçıların hakları korunur.
Usul kuralları (TMK m.713/3–7):
- Dava Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine ve varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır.
- 7418 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrasında dava konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan edilir.
- Son ilandan itibaren üç ay içinde yerinde bir itiraz olmaz ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir.
- Mülkiyet, birinci fıkradaki koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur; tescil kararı açıklayıcıdır.
- Davalılar ve itiraz edenler aynı davada kendi adlarına tescil isteyebilir. Özel kanun hükümleri saklıdır.
Sürelerin hesabında, kesilmesinde ve durmasında TBK’nın zamanaşımı hükümleri kıyasen uygulanır (TMK m.714).
| Ölçüt | Olağan (TMK m.712) | Olağanüstü (TMK m.713) |
|---|---|---|
| Tapu durumu | Zilyet tapuda malik olarak yazılı, tescil yolsuz | Taşınmaz kayıtsız veya maliki anlaşılamıyor ya da malik hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş |
| Süre | On yıl | Yirmi yıl |
| İyiniyet | Aranır | Aranmaz; malik sıfatıyla zilyetlik aranır |
| Dava gereği | Yok; mülkiyete itiraz edilemez hâle gelir | Tescil davası açılır, ilan ve itiraz süreci işler |
Sahipsiz yerler
Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; aksi ispatlanmadıkça kamuya yararlı sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar kimsenin mülkiyetinde değildir ve özel mülkiyete konu olamaz (TMK m.715). Bu yerler kazandırıcı zamanaşımıyla da kazanılamaz.
Yapma (inşaat) yoluyla kazanma
Arazideki yapı kural olarak arazinin bütünleyici parçasıdır. Bu nedenle başkasının malzemesi kullanılarak yapılan veya başkasının arazisine yapılan yapılarda mülkiyet, kural olarak arazi malikine kalır; malzeme sahibi ve yapıyı yapan, ancak tazminat veya temlik yollarına başvurabilir.
- Kural (TMK m.722): Malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Malzemesi rızası olmadan kullanılan kişi, sökme aşırı zarara yol açmayacaksa gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülüp verilmesini isteyebilir; aynı koşullarda arazi maliki de rızası dışında yapılan yapının malzemesinin sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
- Tazminat (TMK m.723): Malzeme sökülmezse arazi maliki uygun bir tazminat öder. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim zararın tamamına; yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse en az değere hükmedebilir.
- Taşkın yapı (TMK m.725): Yapının başkasının arazisine taşan kısmı, yapan malikin o arazide irtifak hakkı varsa onun taşınmazının bütünleyici parçası olur. İrtifak yoksa ve zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemişse, durum ve koşullar da haklı gösteriyorsa, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan, uygun bir bedelle irtifak kurulmasını veya o arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir.
- Taşınır yapılar (TMK m.728): Kalıcı olması amaçlanmadan yapılan kulübe, büfe, çardak ve baraka gibi hafif yapılar malikine aittir, taşınır hükümlerine tabidir ve tapuda gösterilmez.
- Fidanlar (TMK m.729): Başkasının fidanını dikmek veya başkasının arazisine fidan dikmek hâlinde yapılara ilişkin hükümler uygulanır; ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.
Taşınmaz mülkiyetinin kaybı
Terkin, malikin terk beyanı veya tapudaki kaydın yolsuzluk nedeniyle düzeltilmesi gibi sebeplerle olur. Taşınmazın tamamen yok olması, ör. arazinin kalıcı biçimde suyla kaplanması hâlidir. Kamulaştırmada mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir (TMK m.717/2). Terk edilen ve kaydı terkin edilen taşınmaz işgal yoluyla yeniden kazanılabilir (TMK m.707/1).
Özet
- Taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerdir (TMK m.704).
- Kural kurucu tescildir; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırmada mülkiyet tescilden önce kazanılır, fakat tasarruf için tescil gerekir (TMK m.705).
- Mülkiyeti devir amaçlı sözleşmeler resmî şekle bağlıdır; malik kaçınırsa tescile zorlama davası açılır (TMK m.706, 716).
- Kayıtlı taşınmaz ancak kaydı malikin istemiyle terkin edilmişse işgal edilebilir; kayıtsız taşınmaz işgalle kazanılamaz (TMK m.707).
- Olağan zamanaşımı: yolsuz tescil, iyiniyet, on yıl davasız ve aralıksız zilyetlik (TMK m.712).
- Olağanüstü zamanaşımı: kayıtsız veya maliki anlaşılamayan ya da yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmaz, yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetlik, ilan ve tescil davası; “ölmüş” ibaresi AYM’ce iptal edilmiştir (TMK m.713).
- Yapı arazinin bütünleyici parçasıdır; istisnalar sökme, tazminat, iyiniyetli tarafa temlik ve taşkın yapıda on beş günlük itiraz süresidir (TMK m.722–725).
- Mülkiyet terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer (TMK m.717).