Medeni hukukun genel kuralına göre yapı, arsanın bütünleyici parçasıdır; tek bir daire kendi başına mülkiyet konusu olamaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu kurala istisna getirerek yapının ayrı kullanılabilen bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet kurulmasına imkân verir. Arsa payı, ortak giderler, kurul kararları ve yönetici konuları sınavlarda sürekli karşılaşılan başlıklardır. Kanunda hüküm bulunmayan hâllerde Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar uygulanır (KMK m.9).
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı
İki kurumun ayrımı
KMK iki ayrı hak düzenler. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri (daire, dükkân, büro, depo vb.) üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır (KMK m.1/1). Kat irtifakı ise henüz yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bölümleri için, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçişe esas olmak üzere arsa maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifaktır (KMK m.1/2, m.2/c).
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir; bu çevirme arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de gerçekleştirilebilir (KMK m.3/3).
Temel kavramlar (KMK m.2)
| Kavram | Anlamı |
|---|---|
| Anagayrimenkul | Kat mülkiyetine konu taşınmazın bütünü |
| Anayapı | Yalnızca esas yapı kısmı |
| Bağımsız bölüm | Ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, bağımsız mülkiyete konu bölüm |
| Eklenti | Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yer (kömürlük, garaj, depo gibi) |
| Ortak yer | Bağımsız bölümler dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma ya da faydalanmaya yarayan yerler |
| Arsa payı | Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı |
Ortak yerler sözleşmeyle belirlenebilir; ancak temeller, taşıyıcı sistem, merdivenler, asansörler, kapıcı dairesi, çatılar, sığınaklar gibi yerler kanun gereği her hâlde ortak yer sayılır (KMK m.4). Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında, ortak (paylı) mülkiyet hükümlerine göre malik olur (KMK m.16/1).
Eklenti, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki eklentinin de tek başına malikidir (KMK m.6/1). Bağımsız bölüm devredilir, kayıtlanır veya kiralanırsa eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden bu işleme tabi olur (KMK m.6/4).
Arsa payının bağımsız bölüme bağlılığı
Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak tahsis edilir. Oranlı tahsis yapılmamışsa her kat maliki veya kat irtifakı sahibi düzeltme için mahkemeye başvurabilir; ancak bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalış sebebiyle arsa payı değiştirilemez (KMK m.3/2). Anagayrimenkulde hiçbir bağımsız bölüme bağlanmamış arsa payı bırakılamaz (KMK m.5/2).
Ortaklığın giderilmesi ve önalım
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi anagayrimenkulün bütününde ortaklığın giderilmesi istenemez; buna karşılık tek bir bağımsız bölüm, bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir ve onda ortaklığın giderilmesi istenebilir (KMK m.7). Bir bağımsız bölüm satıldığında diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur; ancak tek bir bağımsız bölümün paydaşlarından biri payını üçüncü kişiye satarsa öteki paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Sözleşmede bu kuralın aksi öngörülebilir (KMK m.8).
Kurulma
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senet ve tapu siciline tescil ile doğar; anagayrimenkulün tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden yalnızca bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m.10/1-2). Kurulma için malik veya bütün paydaşların istemine; bağımsız bölümleri, eklentileri, ortak yerleri ve oranlı arsa paylarını gösteren onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi ve malik ya da maliklerce imzalanmış bir yönetim planı eklenir (KMK m.12). Kat irtifakının kurulması için ise arsa malikinin veya bütün paydaşların istemiyle birlikte onaylı proje ve yönetim planının tapu idaresine verilmesi gerekir; kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (KMK m.14/1). Tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz (KMK m.50/2).
Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m.17/3).
Kat maliklerinin hakları ve borçları
Haklar
Kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde, KMK hükümleri saklı kalmak kaydıyla Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün yetkilere sahiptir (KMK m.15). Ortak yerlerde ise kullanma hakkı bulunur; genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi yerlerde bu hakkın ölçüsü aksine sözleşme yoksa arsa payıyla oranlıdır (KMK m.16/2).
Genel borç ve yapının korunması
Kat malikleri doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu borçlar kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümden devamlı faydalananlara da uygulanır; bunlar kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18).
Ortak yerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine ve tekniğine uygun onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bölümünde de anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (KMK m.19/2).
Ortak giderlere katılma
Aksine anlaşma yoksa giderler iki ölçüye göre paylaştırılır (KMK m.20/1):
| Gider türü | Paylaşım ölçüsü |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanacak avans | Eşit |
| Sigorta primleri; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı; ortak tesislerin işletme giderleri ve avansı | Arsa payı oranında |
Kat maliki ortak yer veya tesisi kullanmaktan vazgeçtiğini ya da bölümünün durumu gereği bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz (KMK m.20/1-c). Örneğin zemin kattaki daire maliki asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör giderinden kurtulamaz.
Ödemeyen malik hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava ve icra takibi yapabilir (KMK m.20/2). Bölümden kira sözleşmesi veya oturma hakkı gibi bir sebeple devamlı yararlananlar da gider, avans ve gecikme tazminatından müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22/1). Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22/2).
Yasak işler
Kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bölümde hastane, klinik, poliklinik gibi kuruluşlar açılamaz (muayenehaneler hariç). Mesken olarak gösterilen bölümde kahvehane, bar, lokanta, imalathane, dükkân gibi yerler ancak kurulun oybirliği ile açılabilir (KMK m.24).
Mülkiyetin devrine zorlama
Kat maliklerinden biri borçlarını yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (KMK m.25/1). Dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır; devir bedeli hükme en yakın tarihteki değer üzerinden ödenir ve mülkiyet davacılara arsa payları oranında geçer (KMK m.25/2).
Kanun üç durumda çekilmezliği her hâlde mevcut sayar (KMK m.25/3): ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olmak; sulh hâkiminin KMK m.33’e göre verdiği emre rağmen ihlalde bir yıl devamlı ısrar etmek; bölümü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak. Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşer (KMK m.25/4).
Yönetim
Kat malikleri kurulu ve yönetim planı
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir (KMK m.27). Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir; değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir ve plan, maliklerin külli ve cüzi haleflerini de bağlar (KMK m.28).
Kurul yılda en az bir defa, yönetim planında zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır; önemli bir sebeple yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle her zaman toplanabilir (KMK m.29).
İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m.30/2). Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyları bütün oyların üçte birini aşamaz. Kararın doğrudan kendisini ilgilendirdiği malik görüşmelerde bulunabilir ama oy kullanamaz (KMK m.31).
Karar yeter sayıları
| İşlem | Gerekli çoğunluk | Dayanak |
|---|---|---|
| Olağan kurul kararları | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanma, oy çokluğu | KMK m.30 |
| Yönetici atanması | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.34 |
| Faydalı yenilik ve ilaveler | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m.42 |
| Yönetim planının değiştirilmesi | Bütün kat maliklerinin 4/5’i | KMK m.28 |
| Ortak yerde inşaat, onarım, değişik renkte dış boya | Bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası | KMK m.19 |
| Meskende eğlence, gıda, imalat yeri açılması | Oybirliği | KMK m.24 |
| Kat ilavesi, yeni bağımsız bölüm yapılması | Oybirliği | KMK m.44 |
| Temliki tasarruflar, dış duvar veya çatının reklam için kiralanması | Bütün kat maliklerinin oybirliği | KMK m.45 |
Lüks veya çok masraflı yenilik ve ilavelerde bunlardan yararlanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; sonradan arsa payı oranında giderlere katılırsa yararlanma hakkını kazanır (KMK m.43).
Kurul kararlarının iptali
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulu aranmaz (KMK m.33/1). İptal davası kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir (KMK m.38/2). KMK’nın uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh mahkemelerinde çözülür (KMK Ek m.1). KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı K. m.18/B).
Yönetici
Yönetim, kat maliklerinden veya dışarıdan bir yöneticiye ya da üç kişilik yönetim kuruluna verilebilir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri yönetici atayamazsa sulh mahkemesi atama yapar; mahkemece atanan yönetici altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez (KMK m.34). Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38/1); kurul kararlarını yürütmek, avans toplamak, işletme projesi hazırlamak ve borcunu ödemeyenlere karşı takip yapmak başlıca görevleridir (KMK m.35, m.37).
Sona erme
Kat mülkiyeti kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer; bütün bağımsız bölümlerin tek kişide toplanması kat mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmez (KMK m.46). Anayapının tümü harap olursa ise kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer (KMK m.47/1). Kat irtifakına konu arsada plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemiyle sulh hâkimi irtifakın sona ermesine veya süre uzatımına karar verir (KMK m.49).
Özet
- Kat mülkiyeti tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde, kat irtifakı ise yapılacak veya yapılmakta olan yapı için kurulur; ikisi de resmî senet ve tescille doğar (KMK m.1, m.10).
- Arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez, mirasla geçmez ve ayrıca kayıtlanamaz; sonraki değer değişikliği arsa payını değiştirmez (KMK m.3, m.5).
- Anagayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez; bağımsız bölüm satışında diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur (KMK m.7–8).
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır; gecikmede aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır (KMK m.20).
- Kiracı gider borcundan kira miktarıyla sınırlı müteselsil sorumludur; ödenmeyen borç için kanuni ipotek tescil edilebilir (KMK m.22).
- Kurul sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanıp oy çokluğuyla karar verir; ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (KMK m.30).
- Yönetim planı değişikliği ve ortak yerlerde yapı işleri 4/5; meskende işyeri açma, kat ilavesi ve temliki tasarruflar oybirliği gerektirir.
- Sekiz ve üzeri bağımsız bölümde yönetici zorunludur; iptal davası bir ay/altı ay sürelerine tabidir; çekilmezlik hâlinde devre zorlama davası açılabilir (KMK m.25, m.33, m.34).