Mülkiyet, bir eşya üzerinde tanınan en geniş aynî haktır; sınırlı aynî hakların hepsi, mülkiyetin bazı yetkilerinin başkasına ayrılmasıyla ortaya çıkar. Bu nedenle mülkiyetin hangi yetkileri verdiği, hangi parçaları ve şeyleri kapsadığı ve birden çok kişinin aynı şeye nasıl birlikte malik olabileceği, eşya hukukunun geri kalanını anlamanın anahtarıdır. TMK m.683–703 bu genel çerçeveyi çizer; taşınmaz ve taşınır mülkiyetine özgü kurallar bu hükümlerin üzerine kurulur.
Mülkiyet hakkının içeriği
Hükümden üç temel yetki çıkar:
- Kullanma: Şeyi amacına uygun biçimde fiilen kullanmak (evde oturmak, aracı sürmek).
- Yararlanma: Şeyin ürünlerini ve gelirlerini elde etmek (kira almak, meyve toplamak).
- Tasarruf: Şey üzerindeki hukuki durumu doğrudan değiştirmek (devretmek, rehin veya irtifak kurmak, terk etmek).
Bu yetkiler sınırsız değildir; “hukuk düzeninin sınırları” hem özel hukuk kısıtlamalarını (komşuluk hukuku, önalım) hem kamu hukuku kısıtlamalarını (imar, koruma mevzuatı) kapsar. Ayrıca hakkın kötüye kullanılması korunmaz (TMK m.2/2).
Mülkiyetin korunması
TMK m.683/2 iki ana davayı düzenler:
- İstihkak davası: Malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı malın geri verilmesi için açılır. Davacı malik olduğunu, davalı ise malı elinde tuttuğunu gösteren konumdadır.
- Elatmanın önlenmesi davası: Malik zilyetliği kaybetmemiş, ancak mülkiyetine başka bir biçimde haksız müdahale ediliyorsa (geçiş yapılması, inşaat malzemesi bırakılması gibi) açılır.
Mülkiyetin kapsamı
Bütünleyici parça
Bütünleyici parça ayrı bir hakkın konusu olamaz; asıl şeyin malikine aittir ve asıl şeyle birlikte el değiştirir. Ölçüt iki yönlüdür: yerel âdete göre temel unsur olmak ve ayrılmanın asıl şeyi yok etmesi, zarara uğratması ya da yapısını değiştirmesi. Binaya örülen duvar, gömülü tesisat veya araca kaynakla eklenmiş şasi parçası tipik örneklerdir. Arazi üzerindeki yapılar ve bitkiler de kural olarak arazinin bütünleyici parçasıdır (TMK m.718/2).
Ürünler
TMK m.685’e göre şeyin maliki ürünlerinin de malikidir. Kanun dönemsel olarak elde edilen doğal ürünleri (meyve, hayvan yavrusu, süt) ve hukuki ürünleri (kira bedeli, faiz) birlikte anar; ayrıca şeyin özgülendiği amaca göre âdeten elde edilmesi uygun görülen diğer verimleri de ürün sayar. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır (TMK m.685/3); ağaçtaki elma ayrı bir mülkiyete konu olmaz, toplandığı anda bağımsız taşınır hâline gelir.
Eklenti
Eklenti, bütünleyici parçadan farklı olarak bağımsız bir taşınırdır; ancak asıl şeyin işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için ona sürekli olarak özgülenmiş ve kullanımında asıl şeye bağlanmıştır. Bu nedenle ayrı bir hakkın konusu olabilir; taraflar asıl şeyi satıp eklentiyi satış dışında bırakabilir. Kanun yalnızca bir yorum kuralı koyar: aksi belirtilmedikçe tasarruf eklentiyi de kapsar.
Eklenti niteliği için aranan unsurlar:
- Bağımsız bir taşınır mal olmak,
- Asıl şeye sürekli özgülenmek (malikin anlaşılabilen arzusu veya yerel âdet ölçüt alınır),
- Asıl şeyle mekânsal ve işlevsel bağ kurulmuş olmak,
- Asıl şeyle aynı kişiye ait olmak (asıl şey malikinin arzusu arandığından baskın görüş bu sonuca varır).
Eklenti, geçici ayrılmayla bu niteliğini kaybetmez (TMK m.686/3). Buna karşılık zilyedin yalnızca geçici olarak kullanması veya tüketmesi için ayrılan şeyler ile asıl şeyin niteliğiyle ilgisi olmaksızın sadece korunmak, satılmak ya da kiraya verilmek üzere onunla birleştirilen şeyler eklenti sayılmaz (TMK m.687).
| Ölçüt | Bütünleyici parça | Eklenti | Ürün |
|---|---|---|---|
| Bağımsızlık | Yok, asıl şeyin parçası | Bağımsız taşınır | Ayrılınca bağımsız |
| Ayrı hakka konu olma | Olamaz | Olabilir | Ayrıldıktan sonra olabilir |
| Tasarrufa dahil olma | Zorunlu | Aksi belirtilmedikçe | Ayrılmadıkça asıl şeyle birlikte |
| Dayanak | TMK m.684 | TMK m.686–687 | TMK m.685 |
Birlikte mülkiyet
Bir şeye birden fazla kişi malik olabilir. Kanun iki tür birlikte mülkiyet tanır: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti.
Paylı mülkiyet
Pay, şeyin fiziki bir bölümü değil, soyut (düşünsel) bir orandır. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; payını tek başına devredebilir, rehnedebilir ve pay alacaklıları tarafından haczettirilebilir (TMK m.688/4). Taşınmaz paylarının üçüncü kişiye satışında diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğar (TMK m.732); bu konu komşuluk ve kısıtlamalar notunda işlenir.
Yönetim ve tasarruf
Paydaşlar oybirliğiyle yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kanundan farklı bir düzen kurabilir; ancak zorunlu yönetim işlerini yapma ve ivedi koruma önlemlerini alma yetkisi bu anlaşmayla kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz (TMK m.689). Taşınmazlarla ilgili bu anlaşmalar, imzaların noterce onaylanması koşuluyla tapu kütüğüne şerh verilebilir.
| İşlem türü | Gereken karar | Dayanak |
|---|---|---|
| Zorunlu ve ivedi önlemler | Her paydaş tek başına; anlaşmayla kaldırılamaz | TMK m.689 |
| Olağan yönetim (küçük onarım, tarımsal işler) | Her paydaş tek başına; çoğunluk kararıyla farklı düzenlenebilir | TMK m.690 |
| Önemli yönetim (kira sözleşmesi yapma veya feshi, işletme usulünü değiştirme, toprak ıslahı) | Pay ve paydaş çoğunluğu | TMK m.691 |
| Olağanüstü yönetim ve malın tamamı üzerinde tasarruf | Bütün paydaşların kabulü (oybirliğiyle aksi kararlaştırılabilir) | TMK m.692 |
| Kendi payı üzerinde tasarruf | Paydaş tek başına | TMK m.688/4 |
Önemli yönetim işlerinde pay ve paydaşların eşit bölünmesi hâlinde hâkim, bir paydaşın istemiyle hakkaniyete uygun karar verir ve gerekirse kayyım atayabilir (TMK m.691/3). Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar artık malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamaz (TMK m.692/2).
Her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde maldan yararlanabilir; uyuşmazlıkta kullanım biçimini hâkim belirler ve bu belirleme zaman veya yer itibarıyla bölüşme şeklinde olabilir (TMK m.693). Giderler ve vergiler, aksine hüküm yoksa paylar oranında karşılanır; fazla ödeyen paydaş rücu eder (TMK m.694). Yararlanma ve yönetime ilişkin kararlar sonradan paydaş olanları da bağlar; taşınmazlarda bu etki için kararın tapu kütüğüne şerhi gerekir (TMK m.695).
Paydaşlıktan çıkarma
Kendi davranışlarıyla veya malın kullanımını bıraktığı kişilerin davranışlarıyla yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen ve paylı mülkiyetin devamını diğerleri için çekilmez kılan paydaş, mahkeme kararıyla çıkarılabilir (TMK m.696). Davanın açılması, aksi kararlaştırılmadıkça pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınmasına bağlıdır. Hâkim önce payı karşılayan kısmın maldan aynen ayrılmasını değerlendirir; bu olmazsa payın dava tarihindeki değeriyle kendisine devrini isteyen paydaşa, o da yoksa açık artırmayla satışa yönelir. Aynı kurallar kıyasen pay üzerindeki intifa veya diğer aynî hak ile tapuya şerhli kişisel yararlanma hakkı sahiplerine uygulanır; devri caiz olmayan hak uygun tazminatla sona erdirilir (TMK m.697).
Paylı mülkiyetin sona ermesi: ortaklığın giderilmesi
Hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle devam yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698/1).
Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir; uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (TMK m.698/3–4).
Paylaşma biçimi (TMK m.699):
- Paydaşlar anlaşırsa aynen bölüşme veya pazarlıkla ya da artırmayla satıp bedeli bölüşme.
- Anlaşma yoksa hâkim önce aynen bölmeye karar verir; parçaların değerleri denk değilse eksik parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
- Aynen bölme uygun değilse, özellikle mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satış yapılır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasını gerektirir.
Bir paydaş kendi payı üzerinde intifa hakkı kurmuşsa ve diğer paydaşlardan biri bunun tebliğinden itibaren üç ay içinde paylaşma isterse, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşen bedel üzerinde devam eder (TMK m.700).
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b). 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen m.18/B uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır.
Elbirliği mülkiyeti
Elbirliği mülkiyeti ancak kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan bir topluluk dolayısıyla doğar (sınırlı sayı ilkesi). Başlıca kaynaklar: miras ortaklığı (TMK m.640), eşler arasında mal ortaklığı (TMK m.256 vd.), aile mal ortaklığı ve adi ortaklık.
Hükümleri (TMK m.702):
- Hak ve yükümlülükler topluluğu doğuran kanun veya sözleşmeye göre belirlenir.
- Aksine hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir.
- Sözleşmeden doğan topluluk sürdükçe paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz.
- Her ortak topluluk haklarının korunmasını sağlayabilir; bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.
Elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer; paylaştırma aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m.703). Miras ortaklığında her mirasçı, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her zaman paylaşma isteyebilir ve sulh mahkemesinden malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını talep edebilir (TMK m.642).
| Karşılaştırma | Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyeti |
|---|---|---|
| Kaynak | Hukuki işlem, kanun | Yalnızca kanun veya kanunda öngörülen sözleşme |
| Pay | Belirli ve soyut pay var | Belirlenmiş pay yok; hak malın tamamına yaygın |
| Pay üzerinde tasarruf | Serbest (devir, rehin, haciz) | Sözleşmeden doğan topluluk sürdükçe yapılamaz |
| Yönetim | Türüne göre tek başına, çoğunluk veya oybirliği | Kural olarak oybirliği |
| Paylaşma istemi | Her paydaş; en çok on yıl sınırlanabilir | Topluluğun hükümlerine bağlı; miras ortaklığında her zaman |
Özet
- Mülkiyet kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi verir; hukuk düzeninin sınırları içinde kullanılır ve istihkak ile elatmanın önlenmesi davalarıyla korunur (TMK m.683).
- Bütünleyici parça asıl şeyden ayrılamaz ve ayrı hakka konu olamaz; doğal ürünler ayrılıncaya kadar bütünleyici parçadır (TMK m.684–685).
- Eklenti bağımsız bir taşınırdır; tasarruflar aksi belirtilmedikçe eklentiyi kapsar, geçici kullanım veya salt muhafaza amaçlı şeyler eklenti değildir (TMK m.686–687).
- Paylı mülkiyette pay soyut bir orandır; paylar aksi belirlenmedikçe eşittir ve pay serbestçe devredilir, rehnedilir, haczedilir (TMK m.688).
- Olağan yönetim tek başına, önemli yönetim pay ve paydaş çoğunluğuyla, olağanüstü yönetim ve malın tamamı üzerinde tasarruf bütün paydaşların kabulüyle yapılır (TMK m.690–692).
- Paylaşma istemi en çok on yıl sınırlanabilir; hâkim önce aynen bölmeye, olmazsa açık artırmayla satışa karar verir (TMK m.698–699).
- Elbirliği mülkiyeti kanunla veya kanunda öngörülen sözleşmeyle doğar; pay yoktur, yönetim ve tasarruf kural olarak oybirliği ister (TMK m.701–703).