Taşınmazlar üzerindeki aynî hakların herkese karşı ileri sürülebilmesi, bu hakların herkesçe bilinebilecek bir kayıtta görünmesini gerektirir. Bu işlevi tapu sicili üstlenir: taşınmazlarda aleniyetin aracıdır, aynî hakların doğumunu tescile bağlar ve kayda güvenerek hak kazananları korur. TMK m.997–1027 arasında düzenlenen konu; tescil, şerh ve beyan ayrımı, tescilin etkileri ve yolsuz tescil bakımından sınavların en verimli alanlarından biridir.
Tapu sicilinin kuruluşu
Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir (TMK m.997/3). Tapu sicili maddelerinde önceden “tüzük” ile yapılması öngörülen düzenlemeler, 700 sayılı KHK ile “Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik” ile yapılacak hâle getirilmiştir; eski kaynaklarda “Tapu Sicili Tüzüğü” ifadesine rastlanması bu yüzdendir.
| Unsur | İşlevi | Dayanak |
|---|---|---|
| Tapu kütüğü | Her taşınmaza bir sayfa ayrılan ana sicil; mülkiyet, irtifak ve taşınmaz yükleri ile rehinler özel sütunlarda tescil edilir | TMK m.1000 |
| Kat mülkiyeti kütüğü | Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin kaydedildiği ayrı kütük | TMK m.1001 |
| Yevmiye defteri | Tescil istemlerinin, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhâl yazıldığı defter | TMK m.1002/1 |
| Belgeler | İşlemlerin dayanağı olan ve sıraya konularak saklanan belgeler | TMK m.1002/2 |
| Plân | Taşınmazın kaydı ve belirlenmesinde esas alınan, resmî ölçüme dayanan plan | TMK m.1003 |
Yardımcı siciller (ör. malik ve hak sahipleri hakkında tutulan yardımcı kayıtlar) ana sicilin parçası değildir; aynî hak doğurmaz, yalnızca kolaylık sağlar.
Kaydedilecek ve kaydedilmeyecek taşınmazlar
Tapu siciline taşınmaz olarak arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler kaydedilir (TMK m.998/1). Bir hakkın sürekli sayılması için süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir (TMK m.998/3). Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar ise, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydedilmez; kayıtlı bir taşınmaz kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse sicilden çıkarılır (TMK m.999).
Taşınmazlar bulundukları bölgenin siciline kaydedilir (TMK m.1004). Birden çok bölgeye yayılan taşınmaz her bölgenin siciline ayrı ayrı kaydedilir; tescil istemleri ve işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılarak diğerlerine bildirilir (TMK m.1005). Aynı malike ait birden çok taşınmaz, sınırları bitişik olmasa bile malikin istemiyle ortak bir sayfaya kaydedilebilir (TMK m.1000/5).
Tapu sicilinin hâkim ilkeleri
| İlke | İçeriği | Dayanak |
|---|---|---|
| Tescil ilkesi | Kanunen tescile tabi aynî haklar tescil edilmedikçe doğmaz | TMK m.1021, 1022/1 |
| İstem ilkesi | Tapu memuru kural olarak kendiliğinden değil, istem üzerine işlem yapar | TMK m.1013–1014 |
| Belgeleme (illilik) ilkesi | Tasarruf yetkisi ve hukuki sebep belgelenmelidir | TMK m.1015 |
| Sıra ilkesi | Tesciller istem tarihine ve sırasına göre yapılır | TMK m.1017/1 |
| Aleniyet ilkesi | Sicil herkese açıktır; kimse kaydı bilmediğini ileri süremez | TMK m.1020 |
| Güven ilkesi | Tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan korunur | TMK m.1023 |
| Devletin sorumluluğu | Sicilin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur | TMK m.1007 |
Aleniyet ilkesinin iki yüzü vardır. Şekli aleniyet, sicile erişim imkânıdır; kanun bunu ilgisini inanılır kılan kişiyle sınırlar. Maddi aleniyet ise üçüncü fıkradaki sonuçtur: sicilde yazılı olan, herkes tarafından biliniyor kabul edilir.
Tapu kütüğündeki kayıt türleri: tescil, şerh, beyan
Tescil
Mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir (TMK m.1008). Tescil, aynî hakkın kurulması, devri, içeriğinin değiştirilmesi ve sona ermesi için yapılan ana kayıttır.
Şerh
Şerh, aslında aynî etkisi olmayan bazı hak ve kısıtlamalara, sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü kazandırır. Üç türü vardır:
- Kişisel hakların şerhi (TMK m.1009): Yukarıdaki sözleşmelerden doğan haklar ile kanunda açıkça şerhi öngörülen diğer haklar.
- Tasarruf yetkisi kısıtlamalarının şerhi (TMK m.1010): Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları; haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre; aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi kanunen şerhi öngörülen işlemler. Bunlar da şerh verilmekle sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir.
- Geçici tescil şerhi (TMK m.1011): İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki eksikliklerin sonradan tamamlanmasına kanun izin veriyorsa verilir. Bütün ilgililerin rızasına veya hâkim kararına bağlıdır. Hak sonradan gerçekleşirse şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Beyan
Beyanlar sütunu, aynî hak doğurmayan ama taşınmazın hukuki durumu hakkında bilgi veren kayıtlar içindir. Taşınmazın eklentileri malikin istemi üzerine buraya yazılır ve bu kaydın terkini kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır (TMK m.1012/1, m.1000/4). Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususların kaydı Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir (TMK m.1012/2).
| Kayıt | Konusu | Hukuki etkisi |
|---|---|---|
| Tescil | Mülkiyet, irtifak, taşınmaz yükü, rehin | Aynî hakkı doğurur, değiştirir, sona erdirir (kurucu) |
| Şerh | Belirli kişisel haklar, tasarruf kısıtlamaları, geçici tescil | Sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilirlik sağlar |
| Beyan | Eklentiler, kamu hukuku kısıtlamaları, diğer bilgiler | Bilgilendirici; aynî hak doğurmaz |
Tescil işleminin koşulları
İstem: Tescil, tasarrufa konu taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kişi kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa bu beyana gerek yoktur. Bir aynî hakkı tescilden önce kazanan kişi (ör. mirasçı), gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir (TMK m.1013). Bir tescilin terkini veya değiştirilmesi ise ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kişilerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir (TMK m.1014).
Belgeleme: İstemde bulunan, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemelidir. Tasarruf yetkisi, istemde bulunanın sicilde hak sahibi görünen kişi veya onun temsilcisi olduğunun ispatıyla; hukuki sebep ise geçerlilik için gerekli şekle uyulduğunun ispatıyla belgelenir (TMK m.1015). Belgeler tamam değilse istem reddedilir; ancak hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam olup yalnızca tasarruf yetkisini gösteren belgenin tamamlanması gerekiyorsa, malikin rızası veya hâkim kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir (TMK m.1016).
Biçim ve tebliğ: Tesciller istem tarihine ve sırasına göre yapılır; sicildeki kaydın örneği isteyen ilgiliye verilir (TMK m.1017). Taşınmaz lehine irtifakların tescil ve terkini hem yüklü hem yararlanan taşınmazın sayfasına kaydedilir (TMK m.1018). Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür; itiraz süresi tebliğ tarihinden işler (TMK m.1019).
Tescilin etkileri
Olumsuz etki: Kurulması kanunen tescile tabi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (TMK m.1021).
Olumlu (kurucu) etki: Aynî haklar kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescilde uygun zamanda tamamlanmışsa yevmiye defterine kayıt tarihinden başlar (TMK m.1022/1–2). Hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde dayanak belgelere göre veya başka bir yolla belirlenir (TMK m.1022/3).
Kurucu tescilin istisnası TMK m.705/2’dedir: miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; tescil açıklayıcıdır, ancak malikin tasarruf işlemi yapabilmesi tescile bağlıdır.
İyiniyetli üçüncü kişinin korunması
Korumadan yararlanabilmek için kişinin (1) üçüncü kişi olması, (2) tescile dayanarak bir aynî hak kazanması ve (3) iyiniyetli olması gerekir. Bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi yolsuz tescile dayanamaz (TMK m.1024/1). İyiniyet karine olarak asıldır; ancak durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m.3). Hüküm, tescile dayanarak aynî hak kazananı korur; tapudaki kayda güvenerek yalnızca kişisel hak edinen (ör. şerhsiz bir kira sözleşmesi yapan) kişi bu korumanın doğrudan kapsamında değildir.
Yolsuz tescil, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescildir (TMK m.1024/2). Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi, yolsuzluğu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m.1024/3).
Sicilin düzeltilmesi ve terkin
- Yolsuz tescilde düzeltme davası: Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ya da bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş veya değiştirilmişse, aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (TMK m.1025). Uygulamada bu dava çoğunlukla “tapu iptali ve tescil davası” olarak anılır.
- Aynî hakkın sona ermesi: Hakkın sona ermesiyle tescil hukuki değerini tümüyle kaybetmişse yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Tapu memuru istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliğinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Tapu memuru ayrıca re’sen hâkime başvurarak hakkın sona erdiğinin belirlenmesini isteyebilir (TMK m.1026).
- Düzeltme: İlgililerin yazılı rızası yoksa tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir; düzeltme eski tescilin terkini ve yeni tescil biçiminde de olabilir. Basit yazı yanlışlıklarını ise yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir (TMK m.1027).
Devletin sorumluluğu
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007). Baskın görüşe göre bu sorumluluk, görevlinin kusurunu şart koşmayan kusursuz bir sorumluluktur; kusur yalnızca Devletin görevliye rücu edebilmesi bakımından önem taşır.
Özet
- Tapu sicili; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşur (TMK m.997); ayrıntılar artık Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.
- Sicile arazi, süresiz veya en az otuz yıl süreli bağımsız ve sürekli haklar ile bağımsız bölümler kaydedilir (TMK m.998).
- Mülkiyet, irtifak, taşınmaz yükü ve rehin tescil edilir; belirli kişisel haklar, tasarruf kısıtlamaları ve geçici tescil şerh edilir; eklentiler ve kamu hukuku kısıtlamaları beyanlar sütununa yazılır (TMK m.1008–1012).
- Tescil malikin yazılı beyanıyla yapılır; kanun, kesinleşmiş mahkeme kararı veya eşdeğer belgede beyan gerekmez; tasarruf yetkisi ve hukuki sebep belgelenmelidir (TMK m.1013–1016).
- Sicil herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan kayıtları inceleyebilir; kimse kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020).
- Aynî haklar tescille doğar ve sırasını tescile göre alır; etki yevmiye kaydı tarihinden başlar (TMK m.1021–1022).
- Tescile iyiniyetle dayanarak aynî hak kazanan korunur; bilen veya bilmesi gereken yolsuz tescile dayanamaz (TMK m.1023–1024).
- Yolsuz tescilde düzeltme davası açılabilir; terkine karşı dava süresi tebliğden itibaren otuz gündür; sicilin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur (TMK m.1007, 1025–1027).