Taşınmaz mülkiyeti, taşınır mülkiyetinden çok daha fazla kısıtlamaya tabidir: taşınmazlar yan yana durur, birinin kullanımı ötekini doğrudan etkiler ve toplumun da toprak üzerinde güçlü bir menfaati vardır. TMK m.730–755, bu kısıtlamaları devir hakkına ilişkin olanlar (önalım, alım, geri alım), komşuluk ilişkisinden doğanlar ve kamu yararı için konulanlar olarak düzenler. Yasal önalım hakkı 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla önemli ölçüde değiştirildiğinden konu güncel sınavlar için özellikle önemlidir.
Kısıtlamaların genel rejimi
Kanuni kısıtlamalar herkese karşı tescilsiz etkilidir; bu nedenle taşınmazı satın alan kişi “tapuda yazmıyordu” diyerek komşuluk yükümlülüklerinden kurtulamaz. Özel menfaat için konulan kısıtlamalar resmî şekilde yapılan ve tapuya şerh verilen bir sözleşmeyle kaldırılabilir veya değiştirilebilir; kamu yararı için konulan kısıtlamalar ise kaldırılamaz ve değiştirilemez (TMK m.731/2–3).
| Tür | Örnekler | Kaldırılabilir mi? |
|---|---|---|
| Özel hukuk kısıtlamaları (özel menfaat) | Yasal önalım, komşu hakkı, mecra, zorunlu geçit | Resmî şekilde sözleşme ve şerhle |
| Kamu hukuku kısıtlamaları (kamu yararı) | İmar, yapı, yangın, eski eserlerin ve doğal güzelliklerin korunması | Hayır |
Taşınmaz malikinin sorumluluğu
Mülkiyet hakkının yasal kısıtlamalarına aykırı kullanılması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi, eski hâle getirme, tehlikenin giderilmesi ve zararın giderilmesi davalarını açabilir (TMK m.730/1). Sorumluluk kusura dayanmaz; aşırı kullanım ile zarar arasında illiyet bağı yeterlidir. Baskın görüş, bu sorumluluğu yalnızca malike değil, taşınmazı fiilen kullanan sınırlı aynî hak sahibi ve kiracı gibi kişilere de uygular. Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir (TMK m.730/2).
Devir hakkının kısıtlamaları
Yasal önalım hakkı
Hükmün unsurları:
- Paylı mülkiyet bulunmalıdır; elbirliği mülkiyetinde yasal önalım yoktur.
- Konu taşınmaz payıdır.
- Pay üçüncü kişiye devredilmelidir; paydaşlar arasındaki satış önalım doğurmaz.
- İşlem satış olmalıdır; bağış veya trampa gibi satış dışı devirler hükmün kapsamına girmez.
7571 sayılı Kanunla değişik TMK m.733/1’e göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Feragat ve vazgeçme (TMK m.733/2): Önalım hakkından genel olarak feragat resmî şekilde yapılır ve tapuya şerh verilir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Bildirim ve süreler:
Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. 7571 sayılı Kanun, “her hâlde” süresini iki yıldan bir yıla indirmiştir.
Kullanılması:
Yeni düzende önalım hakkı sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere ve verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel nemalandırılır ve hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK m.734/2). Böylece ölçüt, tapuda gösterilen satış bedeli olmaktan çıkmış, payın gerçek piyasa değerine bağlanmıştır.
Geçiş hükmü (TMK Geçici m.1): m.733’teki değişiklikler, yürürlükten (25/12/2025) önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlarda eski hükümler (ör. iki yıllık süre) uygulanmaya devam eder. Buna karşılık m.734’teki değişiklikler, yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır.
| Konu | 7571 öncesi | 7571 sonrası |
|---|---|---|
| Her hâlde düşme süresi | Satıştan itibaren iki yıl | Satıştan itibaren bir yıl |
| Bildirimden itibaren süre | Üç ay | Üç ay (değişmedi) |
| Kullanılamayan satışlar | Cebrî artırma | 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar ve cebrî artırma |
| Ödenecek bedel | Satış bedeli ve tapu giderleri | Hâkimin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, kesin sürede nakden |
| Geçiş | — | m.733: eski satışlara uygulanmaz; m.734: açılmış davalara da uygulanır |
Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları
Bu haklar bir sözleşmeyle kurulur; sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (TBK m.237/2). Tapuya şerh verilmeleri, onları kişisel hak olmaktan çıkarıp her malike karşı ileri sürülebilir hâle getirir.
- Sözleşmeden doğan önalım (TMK m.735): Şerhte belirtilen süre ve koşullarla her malike karşı kullanılır; koşullar belirtilmemişse üçüncü kişiye satıştaki koşullar esas alınır. Yasal önalımın kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler burada da uygulanır.
- Alım hakkı: Hak sahibine, tek taraflı irade beyanıyla taşınmazı belirli koşullarla satın alma yetkisi verir; satış olayına bağlı değildir.
- Geri alım hakkı: Taşınmazı satan kişiye, sattığı taşınmazı belirli koşullarla geri alma yetkisi verir.
- Alım ve geri alım hakları şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılır (TMK m.736/1).
- Hem sözleşmeden doğan önalımda hem alım ve geri alımda şerhin etkisi, şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735/2, 736/2).
| Hak | Kaynak | Kullanım koşulu | Şerhin azami etkisi |
|---|---|---|---|
| Yasal önalım | Kanun | Payın üçüncü kişiye satışı | Şerh gerekmez |
| Sözleşmeden doğan önalım | Resmî sözleşme | Taşınmazın satışı | On yıl |
| Alım | Resmî sözleşme | Satış şartı yok; hak sahibinin beyanı | On yıl |
| Geri alım | Resmî sözleşme | Satıcının geri alma beyanı | On yıl |
Komşu hakkı
Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri ve özellikle işletme faaliyetini kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür (TMK m.737/1). Ölçü objektiftir: komşunun aşırı hassasiyeti değil, taşınmazın durumu, niteliği ve yerel âdet esas alınır. “Komşu” kavramı yalnızca bitişik taşınmazları değil, taşkınlıktan etkilenen bütün taşınmazları kapsar. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklarda yasak yoktur, ancak denkleştirme istenebilir (TMK m.737/3, 730/2).
Komşuluk hukukunun özel görünümleri:
- Kazı ve yapılar (TMK m.738–739): Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazların toprağını sarsmaktan, onları tehlikeye düşürmekten veya üzerlerindeki tesisleri etkilemekten kaçınmalıdır. Komşuluk kurallarına aykırı yapılara taşkın yapı hükümleri uygulanır.
- Bitkiler (TMK m.740–741): Komşu araziye taşarak zarar veren dal ve kökler, istem üzerine uygun sürede kaldırılmazsa komşu onları kesip mülkiyetine geçirebilir. Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, o dallardaki meyveleri toplayabilir. Komşu ormanlarda bu kurallar uygulanmaz.
- Doğal akan su ve fazla su (TMK m.742–743): Alt arazi maliki, üstten doğal olarak akan yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularına katlanır; komşulardan hiçbiri akışı diğerinin zararına değiştiremez. Su öteden beri doğal olarak alt araziye akıyorsa, fazla suyun boşaltılmasına da tazminatsız katlanılır; zarar varsa alt malik, gideri üst malike ait olmak üzere mecra yapılmasını isteyebilir.
- Mecra geçirilmesi (TMK m.744–746): Her malik, uğrayacağı zararın tamamı önceden ödenmek koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, boru, elektrik hattı ve kablolarının başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı masraflıysa kendi arazisinden geçirilmesine katlanır. Yükümlü malik menfaatinin hakkaniyete uygun gözetilmesini, olağanüstü durumlarda ilgili arazi parçasının satın alınmasını ve durum değişirse mecranın başka yere nakledilmesini isteyebilir; nakil giderleri kural olarak mecra hakkı sahibine aittir.
- Sınırlıklar ve katılma (TMK m.721, 749–750): İki taşınmazı ayıran duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar aksi ispat edilmedikçe iki komşunun paylı malı sayılır. Her malik, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve giderlere kendi yararlanması oranında katılır.
Zorunlu geçit (kısa)
Hak önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, sonra en az zarar görecek olana karşı kullanılır; geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir (TMK m.747/2–3). Zorunlu geçit kanundan doğan bir talep hakkı verir; geçit irtifakı ancak hükümle veya sözleşmeyle kurulur. Buna karşılık geçici girme hakkı, tarla yolu, kış geçidi gibi doğrudan kanundan doğan geçit hakları tescilsiz doğar; sürekli olanlar beyanlar sütununda gösterilir (TMK m.748). Geçit irtifakının ayrıntıları irtifak hakları notunda işlenir.
Başkasının arazisine girme hakları
- Orman ve mer’a (TMK m.751): Yetkili makamlarca yasaklanmadıkça herkes başkasının orman ve mer’asına girip yabani meyve, mantar ve benzerlerini yerel âdetin izin verdiği ölçüde toplayabilir. Avlanma ve balık tutma için girme özel kanunlara tabidir.
- Sürüklenen şeyler (TMK m.752): Doğal güçlerle veya rastlantı sonucu başkasının arazisine sürüklenen şeyler ile buraya giren hayvanların hak sahiplerince aranıp alınmasına arazi maliki izin verir; zararı denkleştirilinceye kadar bunlar üzerinde hapis hakkı vardır.
- Zorunluluk hâli (TMK m.753): Bir zarar veya tehlike ancak başkasının taşınmazına müdahaleyle önlenebiliyor ve bu tehlike müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyükse malik katlanır; hakkaniyete uygun denkleştirme isteyebilir.
Kamu hukuku kısıtlamaları
Yapı, yangın, doğal afet ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetleri; sınır işaretleri ve nirengi noktaları; toprağın iyileştirilmesi ve arazi birleştirme; eski eserler, doğal güzellikler, içmeler, ılıcalar ile maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin kısıtlamalar özel kanunlara tabidir (TMK m.754). Toprağın iyileştirilmesi işleri ancak ilgili maliklerin ortak girişimiyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip olmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin kararı diğerlerini de bağlar ve karar beyanlar sütununda gösterilir (TMK m.755).
Komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda, 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen m.18/B uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Özet
- Kanundan doğan kısıtlamalar tescilsiz etkilidir; özel menfaate dayananlar resmî sözleşme ve şerhle değiştirilebilir, kamu yararına konulanlar değiştirilemez (TMK m.731).
- Yasal önalım, paylı taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satışında diğer paydaşlara tanınır; 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmada kullanılamaz (TMK m.732–733).
- Önalım hakkı noter bildiriminden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; eski “iki yıl” 7571 sayılı Kanunla bir yıla indirilmiştir.
- Önalım davasında hâkim rayiç bedeli belirler; bedel ve alıcının tapu giderleri kesin sürede nakden yatırılmazsa tescile karar verilemez (TMK m.734).
- Geçici m.1: m.733 değişikliği eski satışlara uygulanmaz; m.734 değişikliği açılmış davalara da uygulanır.
- Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları resmî şekle bağlıdır; şerhle her malike karşı ileri sürülür ve şerhin etkisi on yılda sona erer (TMK m.735–736).
- Komşu hakkı, yerel âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan taşkınlığı yasaklar; ihlalde kusursuz sorumluluk esasına göre eski hâle getirme, tehlikenin ve zararın giderilmesi istenir (TMK m.730, 737).
- Mecra ve zorunlu geçit, tam bedel karşılığında katlanma yükümlülüğü doğuran yasal kısıtlamalardır (TMK m.744, 747).