Taşınmazlar ekonomik değerleri yüksek ve tapu sicilinin aleniyetine bağlı mallar olduğundan, satışları da taşınırlardan farklı kurallara tabidir. TBK m.237–246 taşınmaz satışının şeklini, satış ilişkisi doğuran hakları (önalım, alım, geri alım) ve satıcının sorumluluğunu düzenler. Paylı mülkiyetteki yasal önalım hakkı ise TMK m.732–734’te yer alır ve 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla önemli ölçüde değiştirilmiştir. Bu notta güncel metin esas alınmaktadır.
Taşınmaz satışında şekil
| İşlem | Şekil | Uygulamada |
|---|---|---|
| Taşınmaz satışı | Resmî şekil | Tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet |
| Taşınmaz satış vaadi | Resmî şekil | Noterde düzenleme şeklinde |
| Alım ve geri alım sözleşmesi | Resmî şekil | Tapu veya noter |
| Önalım sözleşmesi | Yazılı şekil | Adi yazılı belge yeterli |
Satış sözleşmesi borçlandırıcı bir işlemdir; mülkiyet ancak tescille geçer. Resmî şekle uyulmadan yapılan satış geçersizdir. Bununla birlikte, bedelini tamamen ödeyip taşınmazı teslim alan alıcıya karşı satıcının şekil eksikliğine dayanmasının bazı durumlarda hakkın kötüye kullanılması (TMK m.2) sayılabileceği kabul edilmektedir; bu istisnai bir değerlendirmedir ve somut olaya göre yapılır.
Taşınmaz satış vaadi, taraflardan birinin veya her ikisinin ileride asıl satış sözleşmesini yapmayı üstlendiği bir önsözleşmedir. Vaat alacaklısı, karşı taraf asıl sözleşmeyi yapmaktan kaçınırsa tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Satış ilişkisi doğuran haklar: ortak kurallar
Önalım, alım ve geri alım hakları, hak sahibine belirli koşullarda bir taşınmazı satın alma imkânı veren yenilik doğuran haklardır. Sözleşmeden doğan bu haklar için ortak kurallar:
- En çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir (TBK m.238).
- Aksine anlaşma yoksa devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Devredilebilecekleri kararlaştırılmışsa devir, hakkın kurulması için öngörülen şekle tabidir (TBK m.239).
- Şerh verilmişse hak her malike karşı ileri sürülebilir; şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735/2, m.736/2).
Sözleşmeden doğan önalım hakkı
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, malik taşınmazı üçüncü kişiye sattığında hak sahibine öncelikle satın alma yetkisi verir.
- Kullanma koşulu: Taşınmazın satışı veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem yapılmış olmalıdır. Mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgüleme, cebrî artırmayla satış ve kamu hizmeti amaçlı edinme hâllerinde hak kullanılamaz (TBK m.240).
- Bildirim: Satıcı veya alıcı, satışın yapıldığını ve içeriğini hak sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır (TBK m.241/1).
- Koşullar: Aksi öngörülmemişse hak sahibi taşınmazı satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı koşullarla kazanır (TBK m.241/3). Hak kullanıldıktan sonra satışın ortadan kaldırılması hak sahibine karşı ileri sürülemez (TBK m.241/2).
- Dava ve süre: Hak şerh edilmiş ve mülkiyet alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, aksi hâlde satıcıya karşı; satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır (TBK m.242).
Yasal önalım hakkı (TMK m.732–734)
Hak sahibi
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınır (TMK m.732). Payın başka bir paydaşa satışı ya da bağışlanması önalım hakkını doğurmaz. Yasal önalım hakkı kanundan doğduğundan tapuya tescil gerekmeksizin etkilidir (TMK m.731/1).
Kullanılamayacağı satışlar ve 7571 sayılı değişiklik
Değişiklikten önce yalnızca cebrî artırmayla satışlar sayılıyordu; 7571 sayılı Kanunla 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da yasal önalımın kullanılamayacağı satışlara eklenmiştir.
Feragat ve vazgeçme
- Önalım hakkından genel feragat (her satış için) resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir (TMK m.733/2).
- Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733/2).
Bildirim ve hak düşürücü süreler
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733/3). 7571 sayılı Kanun, satıştan itibaren işleyen azami süreyi iki yıldan bir yıla indirmiştir. Her iki süre de hak düşürücü niteliktedir; hâkim tarafından resen gözetilir.
Kullanılması: dava ve rayiç bedel
Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). 7571 sayılı Kanunla değiştirilen m.734/2 şu sistemi getirmiştir:
- Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
- Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırır.
- Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
- Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Önceki düzenlemede hak sahibi, satış bedeli ile tapu giderlerini yatırmakla yükümlüydü. Yeni sistemde ölçüt satış sözleşmesinde gösterilen bedel değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir. Bu değişiklik, tapuda düşük ya da yüksek bedel gösterilmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkları azaltmayı amaçlar.
Geçiş hükmü (TMK Geçici m.1)
| Değişen hüküm | Yürürlükten (25/12/2025) önceki satış / dava |
|---|---|
| TMK m.733 (2886 sayılı Kanun istisnası, bir yıllık azami süre) | Önceki satışlara uygulanmaz; eski hükümler (iki yıl) uygulanmaya devam eder |
| TMK m.734 (rayiç bedel, kesin süre) | Önceden açılmış davalara da uygulanır |
Alım ve geri alım hakları
- Alım hakkı: Hak sahibine, tek taraflı beyanla belirli bir taşınmazı önceden belirlenen koşullarla satın alma yetkisi verir. Önalımdan farkı, kullanılması için malikin taşınmazı üçüncü kişiye satmasının gerekmemesidir.
- Geri alım hakkı: Taşınmazı satan kişiye, sattığı taşınmazı belirli süre içinde alıcıdan geri satın alma yetkisi tanır.
Her iki sözleşme de resmî şekle tabidir (TBK m.237/2). Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi her durumda on yıl geçmekle sona erer (TMK m.736).
| Önalım | Alım | Geri alım | |
|---|---|---|---|
| Kullanma koşulu | Üçüncü kişiye satış | Koşul yok, tek taraflı beyan | Koşul yok, satıcının beyanı |
| Sözleşme şekli | Yazılı | Resmî | Resmî |
| Şerhin azami etkisi | 10 yıl | 10 yıl | 10 yıl |
Taşınmaz satışına özgü diğer kurallar
- Koşullu satış: Taşınmazın koşula bağlı satışında koşul gerçekleşmedikçe tescil yapılamaz; mülkiyeti saklı tutma kaydı taşınmaz satışında tescil edilemez (TBK m.243).
- Yüzölçümü eksikliği: Aksine sözleşme yoksa satılan, sözleşmede yazılı yüzölçümünü karşılamıyorsa satıcı eksik için tazminat öder. Ancak eksiklik, resmî ölçüme dayanan tapu kaydındaki yüzölçümüne göre ise satıcı özellikle üstlenmedikçe sorumlu değildir (TBK m.244/1-2).
- Yapının ayıbı: Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.244/3).
- Yarar ve hasar: Kural olarak tescille geçer (TBK m.208/1). Satılanın tescilden sonraki bir zamanda teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse yarar ve hasar teslimle geçer; alıcının teslim almada temerrüde düşmesinde de aynı kural uygulanır (TBK m.245).
- Kıyasen uygulama: Taşınır satışına ilişkin kurallar taşınmaz satışında da kıyasen uygulanır (TBK m.246).
Özet
- Taşınmaz satışı, satış vaadi, alım ve geri alım sözleşmeleri resmî şekle; önalım sözleşmesi yazılı şekle tabidir (TBK m.237).
- Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları en çok on yıl için kurulabilir; kural olarak devredilemez, mirasla geçer (TBK m.238–239).
- Sözleşmeden doğan önalımda dava, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılır (TBK m.242).
- Yasal önalım yalnızca paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satışında doğar ve alıcıya karşı dava ile kullanılır (TMK m.732, m.734/1).
- 7571 sayılı Kanunla 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar da istisnalara eklenmiş; azami süre satıştan itibaren bir yıla indirilmiştir (TMK m.733).
- Önalım davasında hâkim payın rayiç bedelini belirler; bedel ve tapu giderleri kesin süre içinde yatırılmazsa tescil kararı verilemez (TMK m.734/2).
- m.733 değişiklikleri yürürlükten önceki satışlara uygulanmaz; m.734 değişiklikleri önceden açılmış davalara da uygulanır (TMK Geçici m.1).
- Mülkiyeti saklı tutma kaydı taşınmazda tescil edilemez; yapı ayıbında zamanaşımı beş yıl, ağır kusurda yirmi yıldır (TBK m.243–244).