Konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracının barınma ve iş yerini koruma ihtiyacı nedeniyle TBK’da ayrı bir ayırımda (m.339–356) düzenlenmiştir. Bu hükümlerin ortak özelliği kiracıyı koruyan, büyük ölçüde emredici nitelikte olmalarıdır: Güvence sınırlıdır, kira artışı endekse bağlıdır, kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez ve tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Genel kira hükümleri (TBK m.299–338) bu ayırımda özel kural bulunmayan konularda uygulanmaya devam eder.
Uygulama alanı
Buna göre:
- Eşyalı kiralanan konutta eşya da bu korumadan yararlanır.
- Yazlık gibi niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmasında bu ayırım uygulanmaz; iki şart birlikte aranır.
- Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır (TBK m.339/2).
- Çatısı olmayan yerler (ör. açık otopark, boş arsa) çatılı işyeri sayılmaz; bunlara genel hükümler uygulanır.
Tacir kiracılar ve 6217 sayılı Kanun
6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi, kiracının tacir veya özel ya da kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında TBK m.323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’ün 1/7/2012’den itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağını öngörmüştü. Bu süre 1/7/2020’de dolmuştur; bugün söz konusu hükümler tacir ve tüzel kişi kiracılar bakımından da uygulanır.
Kiracıyı koruyan sözleşme sınırları
Bağlantılı sözleşme ve ek ödeme yasağı
Sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kullanımla doğrudan ilgisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK m.340); kira sözleşmesi ayakta kalır. Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343). Kullanma giderleri (ısıtma, aydınlatma, su) sözleşme veya yerel âdet aksini öngörmedikçe kiracıya aittir; giderlere katlanan taraf belgelerin örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır (TBK m.341).
Güvence (depozito)
Güvence para veya kıymetli evrak ise kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere parayı vadeli tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı bankaya depo eder. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder (TBK m.342/2-3).
Kira bedeli
Yenilenen dönemde artış: TÜFE sınırı
Eski metindeki “üretici fiyat endeksi” ibaresi, 7161 sayılı Kanunla “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” olarak değiştirilmiştir. Kurallar şöyle özetlenebilir:
| Durum | Uygulanacak kural (TBK m.344) |
|---|---|
| Taraflar artış oranı kararlaştırmış | Bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini aşamaz; aşan kısım geçersiz |
| Anlaşma yok | Hâkim, TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçmemek üzere hakkaniyete göre belirler |
| Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira | Her beş yılın sonunda hâkim TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiraları gözeterek hakkaniyete göre belirler |
| Bedel yabancı para | 1567 sayılı Kanun saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) saklıdır |
Konut kiralarında geçici yüzde yirmi beş sınırı
7409 sayılı Kanunla eklenen geçici 1. madde ve 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde, yalnızca konut kiralarında yenilenen dönemlerde artışı bir önceki yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşi ile sınırlamıştı. TÜFE değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalırsa değişim oranı geçerliydi; oranı aşan anlaşmalar fazla miktar yönünden geçersizdi ve kural hâkimin m.344/2 uyarınca vereceği kararlara da uygulanıyordu.
| Düzenleme | Kapsadığı yenileme dönemleri |
|---|---|
| Geçici m.1 (7409) | 11/6/2022 – 1/7/2023 |
| Geçici m.2 (7456) | 2/7/2023 – 1/7/2024 |
Bu dönemler sona ermiştir; 1/7/2024’ten sonra yenilenen konut kira dönemlerinde yeniden TBK m.344’teki TÜFE on iki aylık ortalama sınırı uygulanır. Geçici maddeler, yalnızca o dönemlere ilişkin uyuşmazlıklarda önem taşır. Çatılı işyerleri bu geçici sınırlamaların kapsamında hiç olmamıştır.
Kira bedelinin belirlenmesi (tespit) davası
Tespit davası her zaman açılabilir. Ancak dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde artış yapacağını kiracıya yazılı bildirmiş ve dava izleyen yeni dönem sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönem başından geçerlidir (TBK m.345).
Sözleşmenin sona ermesi
Bildirim yoluyla sona erme
On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kirada kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2).
Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348). Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez; rıza alınamaz veya haklı sebep olmadan verilmezse hâkime başvurur. Kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, fesih bildirimi ve ödeme süreli fesih ihtarı her iki eşe ayrı ayrı yapılır (TBK m.349).
Kiraya verenden kaynaklanan dava sebepleri
Gereksinim, yeniden inşa ve imar (TBK m.350): Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa veya kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarım gerekiyor ve bu sırada kullanım imkânsızsa, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine ve bildirim süresine göre belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): Kiralananı sonradan edinen kişi, aynı yakınlar için gereksinim varsa edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirerek altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
| Sebep (TBK m.352) | Kiraya verenin süresi |
|---|---|
| Teslimden sonra verilmiş yazılı tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurma veya dava |
| İki haklı ihtar: bir yıldan kısa kirada kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun kirada bir kira yılı veya onu aşan süre içinde kira bedeli için iki yazılı haklı ihtara sebep olma | Kira süresinin, uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
| Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli konutu bulunması (kiraya veren kurulurken bilmiyorsa) | Sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
Tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmesi gerekir; sözleşmeyle birlikte imzalatılan taahhüt bu şartı karşılamaz.
Yeniden kiralama yasağı
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle haklı sebep olmaksızın üç yıl başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır; bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır. Kurala aykırılıkta kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355/3).
Kiracının ölümü
Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ile ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilir (TBK m.356). Bu hüküm, mirasçılara fesih imkânı veren genel kuralın (TBK m.333) yanında, birlikte oturanları ve iş ortaklarını korur.
Özet
- Bu ayırım konut ve çatılı işyerine, birlikte kullandırılan eşyaya ve kamu kurumlarının kiralarına uygulanır; geçici kullanıma özgü taşınmazların altı ay ve daha kısa kiralanması kapsam dışıdır (TBK m.339).
- 6217 sayılı Kanunun tacir kiracılar için öngördüğü 8 yıllık erteleme 1/7/2020’de sona ermiştir.
- Güvence en çok üç aylık kira bedelidir; parada vadeli hesap şarttır (TBK m.342); ceza koşulu ve muacceliyet anlaşmaları geçersizdir (TBK m.346).
- Yenilenen dönemde artış TÜFE on iki aylık ortalama değişimini aşamaz; beş yılda bir hâkim hakkaniyete göre belirler (TBK m.344).
- Konutta yüzde yirmi beş sınırı yalnızca 11/6/2022–1/7/2024 arası yenilenen dönemler için uygulanmıştır (Geçici m.1–2).
- Kiracı süre bitiminden on beş gün önce bildirmezse sözleşme bir yıl uzar; kiraya veren on yıllık uzama sonrası üç ay önceden bildirimle sona erdirebilir (TBK m.347).
- Tahliye sebepleri sınırlıdır: gereksinim, yeniden inşa/imar, yeni malik gereksinimi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, aynı yerde konut sahipliği; dava süreleri bir aydır ve yazılı bildirimle bir kira yılı uzar (TBK m.350–354).
- Gereksinim veya inşa nedeniyle boşaltılan yer üç yıl başkasına kiralanamaz; aykırılıkta en az bir yıllık kira bedeli tazminat ödenir (TBK m.355).