Kira sözleşmesi, bir şeyin kullanımının bedel karşılığında belirli veya belirsiz bir süre için başkasına bırakılmasını konu alan, uygulamada en sık karşılaşılan sürekli borç ilişkilerinden biridir. TBK kira hükümlerini üç ayırımda düzenler: bütün kiralara uygulanan genel hükümler (m.299–338), konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler (m.339–356) ve ürün kirası (m.357 vd.). Bu not genel hükümleri ele alır; konut ve çatılı işyerine özgü koruyucu kurallar ayrı bir notun konusudur.
Tanım, unsurlar ve süre
Sözleşmenin unsurları şunlardır: kiralanan (taşınır, taşınmaz veya hak olabilir), kullanımın bırakılması ve kira bedeli. Bedel unsuru kirayı karşılıksız kullanım ödüncünden ayırır. Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen, sürekli edimli bir sözleşmedir ve kural olarak hiçbir şekle bağlı değildir; sözlü kira da geçerlidir. Kiraya verenin malik olması da şart değildir: Başkasının malını kiraya veren kişi sözleşmeyle bağlıdır, ancak ifa edemezse sorumlu olur.
Sözleşme belirli veya belirsiz süreli olabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira belirli süreli, diğerleri belirsiz süreli sayılır (TBK m.300). Belirli süreli kirada süre sonunda taraflar açık bir anlaşma olmaksızın ilişkiyi sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreliye dönüşür (TBK m.327/2).
Kiraya verenin borçları
Teslim ve elverişli durumda bulundurma
Bu borç konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kiralarda ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla aykırı düzenleme yapılamaz (m.301 son cümle). Bireysel müzakere edilmiş bir hükümle sınırlama ise diğer kiralarda mümkündür.
Vergi ve yan giderler
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiraya veren katlanır (TBK m.302). Kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderler de kural olarak kiraya verene aittir (TBK m.303). Konut ve çatılı işyerinde ise ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kural olarak kiracıya aittir (TBK m.341).
Ayıptan sorumluluk
Kanun, teslim anındaki ayıp ile sonradan ortaya çıkan ayıbı ayırır:
- Önemli ayıpla teslim: Kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere veya sonradan ayıplı hâle gelmeye ilişkin hükümlere başvurabilir (TBK m.304/1).
- Önemli olmayan ayıpla teslim: Yalnızca sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümler uygulanır (TBK m.304/2).
Sonradan ayıplı hâle gelmede kiracının seçimlik hakları ayıbın giderilmesi, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim ve zararın giderilmesidir; zararın giderilmesi diğer hakların kullanılmasını önlemez, önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır (TBK m.305). Kiracı ayıbın uygun sürede giderilmesini ister; giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirebilir. Ayıp kullanıma elverişliliği ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306). Bedel indirimi, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için istenir (TBK m.307). Kiraya veren, kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı öder (TBK m.308); yani kusur karine olarak kabul edilir.
Zapttan sorumluluk ve kiralananın el değiştirmesi
Üçüncü kişi kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürerse kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.309).
Bu hüküm, eski hukuktaki “satış kirayı bozar” ilkesini terk etmiştir: Yeni malik, şerh bulunsun ya da bulunmasın kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiralanan üzerinde sonradan sınırlı aynî hak kurulması hâlinde de aynı kurallar kıyasen uygulanır (TBK m.311). Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapuya şerhi ayrıca kararlaştırılabilir (TBK m.312).
Kiracının borçları
Kira bedelini ödeme ve temerrüt
Kiracı, aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedelini ve yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde öder (TBK m.313–314).
Temerrüt nedeniyle fesih için şu koşullar aranır: Borç kiralananın tesliminden sonra muaccel olmalı, kiraya veren yazılı olarak süre vermeli ve bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Teslimden önceki temerrütte genel hükümler (TBK m.123 vd.) uygulanır.
Özenle kullanma ve komşulara saygı
Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak, komşulara saygı göstermekle yükümlüdür (TBK m.316/1). Aykırılıkta:
| Kira türü | Fesih usulü (TBK m.316) |
|---|---|
| Konut ve çatılı işyeri | En az otuz gün süreli yazılı ihtar; giderilmezse fesih |
| Konut ve çatılı işyerinde ağır hâller (kasten ağır zarar, sürenin yararsızlığı, çekilmezlik) | Yazılı bildirimle hemen fesih |
| Diğer kiralar | Önceden ihtar olmaksızın yazılı bildirimle hemen fesih |
Diğer borçlar
Kiracı olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder (TBK m.317), gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin kiraya verene bildirir; aksi hâlde doğan zarardan sorumludur (TBK m.318). Ayıpların giderilmesine yönelik çalışmalara ve bakım, satış veya yeniden kiralama için zorunlu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine katlanır; kiraya veren bunları uygun süre önce bildirmek zorundadır (TBK m.319).
Özel durumlar
Yenilik ve değişiklikler
Kiraya veren, feshi gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilikleri yapabilir (TBK m.320). Kiracı ise ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir; rıza veren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eski hâle getirmeyi isteyemez; kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa değer artışının karşılığını isteyemez (TBK m.321).
Alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri
| Kurum | Genel kural | Konut ve çatılı işyeri |
|---|---|---|
| Alt kira ve kullanım hakkının devri (m.322) | Kiraya verene zarar verecek değişikliğe yol açmamak koşuluyla serbest | Kiraya verenin yazılı rızası şart |
| Kira ilişkisinin devri (m.323) | Kiraya verenin yazılı rızası şart | İşyerinde haklı sebep olmadıkça rıza reddedilemez |
Alt kirada asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşme devam eder; alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumludur ve kiraya veren haklarını alt kiracıya karşı da kullanabilir (m.322/3). Kira ilişkisinin devrinde ise devralan kiracının yerine geçer ve devreden borçlarından kurtulur; ancak işyeri kiralarında devreden, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur.
Kiralananın kullanılmaması ve erken geri verme
Kiralanan kullanıma elverişli tutulduğu sürece kiracı kendinden kaynaklanan sebeple kullanmasa bile kira bedelini öder; kiraya verenin kurtulduğu giderler indirilir (TBK m.324). Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer (TBK m.325).
Taraflar kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemez (TBK m.326).
Sözleşmenin sona ermesi
Olağan sona erme
Belirli süreli kira, sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (TBK m.327/1). Belirsiz süreli kirada taraflar yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; dönemlerin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır ve uyulmayan bildirim bir sonraki dönem için geçerli olur (TBK m.328).
| Kiralanan | Fesih dönemi ve bildirim süresi |
|---|---|
| Taşınmaz ve taşınır yapı (m.329) | Yerel âdetteki dönem sonu, yoksa altı aylık dönem sonu için üç ay önceden |
| Taşınır (m.330/1) | Üç gün önceden, her zaman |
| Meslekî olarak kiralanan, kiracının özel kullanımına yarayan taşınır (m.330/2) | Kiracı, üç aylık dönem sonu için en az bir ay önceden; kiraya veren tazminat isteyemez |
Olağanüstü fesih
- Önemli sebep: Kira ilişkisini çekilmez hâle getiren önemli sebeplerde taraflar yasal bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim parasal sonuçları belirler (TBK m.331).
- Kiracının iflası: Kiralananın tesliminden sonra kiracı iflas ederse kiraya veren güvence ister; kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak verdiği uygun sürede güvence verilmezse sözleşmeyi bildirim süresine uymadan hemen feshedebilir (TBK m.332).
- Kiracının ölümü: Mirasçılar, yasal bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için feshedebilir (TBK m.333). Kiraya verenin ölümü ise sözleşmeyi etkilemez.
Kiralananın geri verilmesi
Kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri verir; sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Sona ermede sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar dışında tazminat ödeneceğine dair önceden verilen taahhütler geçersizdir (TBK m.334). Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur; olağan incelemeyle anlaşılamayan ayıplar bunun istisnasıdır (TBK m.335).
Kiraya verenin hapis hakkı
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiralananda bulunan ve döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir; haczedilemeyen mallar kapsam dışıdır (TBK m.336). Kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gereken eşya ile çalınmış, kaybolmuş eşya üzerindeki üçüncü kişi hakları hapis hakkından önce gelir (TBK m.337). Kiracı taşınmak veya eşyayı götürmek isterse kiraya veren yeterli miktardaki taşınırı sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir; gizlice veya zorla götürülen eşya, götürülmeden itibaren on gün içinde kolluk yardımıyla geri getirilir (TBK m.338).
Özet
- Kira, kullanımın bedel karşılığı bırakılmasıdır; şekle bağlı değildir ve belirli ya da belirsiz süreli olabilir (TBK m.299–300).
- Kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli teslim eder ve bu durumda tutar; ayıpta kiracı giderim, indirim, tazminat ve önemli ayıpta fesih haklarına sahiptir (TBK m.301, 305–308).
- Kiralananın el değiştirmesi kirayı sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m.310).
- Kiracının temerrüdünde yazılı ihtarla en az on gün, konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilir (TBK m.315).
- Alt kira genel kirada serbest, konut ve çatılı işyerinde yazılı rızaya bağlıdır; kira ilişkisinin devri her durumda yazılı rıza gerektirir, işyerinde rıza haklı sebep olmadan reddedilemez (TBK m.322–323).
- Erken geri vermede borç, makul süre veya uygun yeni kiracı bulunana kadar sürer; takastan önceden feragat edilemez (TBK m.325–326).
- Taşınmazda fesih: altı aylık dönem sonu için üç ay önceden; taşınırda üç gün önceden (TBK m.329–330).
- Hapis hakkı işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelini güvence altına alır (TBK m.336).