Kamulaştırma

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmazın, bedeli ödenerek ve malikin rızası aranmaksızın idareye geçirilmesidir. Mülkiyet hakkına yapılan en ağır müdahalelerden biri olduğu için hem Anayasada hem de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda ayrıntılı usul güvenceleriyle düzenlenmiştir. Kamulaştırma, idari işlem niteliği taşımakla birlikte bedel ve tescil aşaması adli yargıda yürütüldüğünden, iki yargı düzeninin kesiştiği özgün bir kurumdur.

Anayasal çerçeve

Bu hükümden kamulaştırmanın unsurları çıkar:

• Konu: Özel mülkiyetteki taşınmazlar (tamamı veya bir kısmı) ve bunlar üzerinde idari irtifak. Taşınırlar ve kamu tüzel kişilerinin malları kamulaştırmanın konusu değildir.
• Yetkili: Devlet ve kamu tüzel kişileri. Özel kanunlara dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri yararına da kamulaştırma yapılabilir; bu durumda da 2942 sayılı Kanun uygulanır (m.1/2).
• Amaç: Kamu yararı.
• Bedel: Gerçek karşılığın peşin ödenmesi.
• Usul: Kanunla gösterilen esas ve usuller.

AY m.46/2’ye göre kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin ödenir. Ancak tarım reformu, büyük enerji ve sulama projeleri, iskân projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedeli kanunla taksitle ödenebilir; taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz ve taksitler eşit ödenir. Toprağı doğrudan işleten küçük çiftçinin toprağının bedeli her halde peşin ödenir. Taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır (AY m.46/3-4).

Kamulaştırmanın şartları ve ön işlemler

2942 sayılı Kanun m.3’e göre idareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmakla yükümlü oldukları kamu hizmetleri için gerekli taşınmazları, kaynakları ve irtifak haklarını kamulaştırabilir. m.3/4 önemli bir mali güvence getirir:

Mülkiyetin tamamını almak gerekmiyorsa, taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği veya derinliği üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir (m.4/1). Bu, ölçülülük ilkesinin bir yansımasıdır.

Kamu yararı kararı ve onay

Kamu yararı kararını kimin vereceği m.5’te sayılmıştır. Örneğin belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, köy yararına köy ihtiyar kurulu, il özel idaresi yararına il daimi encümeni, Devlet yararına il idare kurulu karar verir. Bu kararların çoğu bir üst makamın onayı ile tamamlanır (m.6): Belediye encümeni ve köy ihtiyar kurulu kararlarını ilçelerde kaymakam, il merkezlerinde vali onaylar. Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararları ayrıca onaya tabi değildir. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıkça onaylı özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetlerde ayrıca kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur; bu durumda yetkili icra organı kamulaştırmaya başlandığını gösteren bir karar alır.

Tespit ve tapuya şerh

İdare taşınmazın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren ölçekli planı yapar, malikleri tespit eder (m.7/1). Kamulaştırma kararından sonra tapuya şerh verilmesini ister. İdare, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti ve tescil davası açıldığına dair belgeyi tapu idaresine ibraz etmezse şerh resen silinir (m.7/3).

Satın alma usulü (uzlaşma)

Tapuda kayıtlı taşınmazlarda idarenin öncelikle satın alma usulünü uygulaması esastır (m.8/1).

1. İdare, kendi bünyesinden en az üç kişilik kıymet takdir komisyonu ile tahmini bedeli belirler; ayrıca en az üç kişilik uzlaşma komisyonu görevlendirir.
2. Tahmini bedel belirtilmeksizin malike, taşınmazı pazarlıkla satın almak veya trampa ile devralmak istediği resmi taahhütlü yazıyla bildirilir.
3. Malik, tebliğden itibaren on beş gün içinde başvurursa pazarlık görüşmeleri yapılır; tahmini değeri geçmemek üzere anlaşılırsa tutanak düzenlenir.
4. İdare, tutanak tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde bedeli hazır eder; taşınmaz tapuda resen idare adına tescil edilir ve bedel ödenir.

Bu yolla alınan taşınmaz sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz (m.8/7). Anlaşma olmazsa m.10’a göre yargısal usule geçilir.

Bedel tespiti ve tescil davası (m.10)

Satın alma usulüyle sonuç alınamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ve taşınmazın idare adına tescilini ister.

Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas alınır (m.15). Bedel tespitinde cins ve nevi, yüzölçümü, vergi beyanı, net gelir, emsal satışlar, yapı maliyeti ve diğer objektif ölçüler dikkate alınır; kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları hesaba katılmaz (m.11).

m.10/8 uyarınca tescil hükmünün kesin olduğu, tarafların yalnızca bedele ilişkin istinaf veya temyiz haklarının saklı bulunduğu düzenlenmiştir. Resmî metindeki dipnota göre Anayasa Mahkemesinin 12/2/2026 tarihli ve E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla “Tescil hükmü kesin olup” ibaresi iptal edilmiş; iptal kararı 21/2/2027 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Mülkiyetin idareye geçmesi mahkemece verilen tescil kararı ile olur; malikin hakları bakımından kamulaştırma işlemi ise m.10 uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar (m.25/1).

Dava hakları (m.14)

İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür; iştirak halinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakkı vardır (m.14/2-3). m.10/3-f’ye göre mahkemenin tebligatında, süresi içinde idari yargıda iptal davası açanların dava açtıklarını belgelendirmedikleri takdirde kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve tespit edilen bedel üzerinden tescil yapılacağı belirtilir. Resmî metindeki dipnota göre bu bentte yer alan “ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını” ibaresi Anayasa Mahkemesinin 10/7/2025 tarihli ve E.2025/148, K.2025/141 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; bu nedenle artık yalnızca dava açıldığının belgelendirilmesi aranır.

Kısmen kamulaştırma, trampa ve idareler arası devir

• Kısmen kamulaştırma (m.12): Kalan kısmın değerinde azalma varsa bu azalma bedele eklenir; artış varsa bedelden düşülür, ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Artan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve idari yargıda dava açılmamışsa, malikin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
• Trampa (m.26): Malik kabul ederse bedel yerine idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazı verilebilir; verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.
• İdareler arası devir (m.30): Kamu tüzel kişilerinin taşınmazları başka bir kamu tüzel kişisi tarafından kamulaştırılamaz. İhtiyacı olan idare yazılı başvurur; mal sahibi idare muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermezse uyuşmazlık Danıştay ilgili idari dairesince iki ay içinde kesin karara bağlanır.

Acele kamulaştırma (m.27)

3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınan hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, mahkemece yedi gün içinde bilirkişilere tespit ettirilen değer idarece malik adına bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabilir. El koyma kararı tapuya bildirilir ve taşınmazın devredilemeyeceği şerh edilir.

Vazgeçme ve geri alma

• İdarenin tek taraflı vazgeçmesi (m.21): İdare kamulaştırmanın her safhasında, kararı veren ve onaylayan merciin kararıyla kısmen veya tamamen vazgeçebilir; dava sırasında vazgeçerse yargılama giderleri ve avukatlık ücreti idareye yükletilir.
• İhtiyaç kalmaması halinde iade (m.22): Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmaza kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaç kalmazsa idare durumu eski malike duyurur; malik kamulaştırma bedelini kanuni faiziyle üç ay içinde ödeyerek geri alabilir. Kesinleşmeden itibaren beş yıl geçmişse bu hüküm uygulanmaz; geri almayı kabul etmeyen malikin m.23’teki hakkı da düşer.

Maddenin ikinci fıkrasına göre geri alma hakkı, doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Geri alma hakkı, Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük projeler gibi m.3/2’deki amaçlarla yapılan kamulaştırmalarda ve 1164 sayılı Kanuna dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda uygulanmaz (m.23/5). m.21, 22, 23 ve 24’ün uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar adli yargıda çözülür (m.24/2).

Kamulaştırmasız el atma ve imar kısıtlılığı

İdarenin kamulaştırma usulüne uymadan özel mülkiyetteki taşınmazı fiilen kamu hizmetine ayırması kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılır ve AY m.46’daki peşin ödeme güvencesini dolanır. 2942 sayılı Kanun geçici m.6, 9/10/1956 ile 4/11/1983 arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için bedel tespitini düzenler ve öncelikle uzlaşma usulünün uygulanmasını dava şartı yapar. Uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir.

Ek m.1 ise uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar için, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya uygulaması yapılmasını; bütçe imkânları dahilinde bu taşınmazların kamulaştırılmasını veya kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapılmasını öngörür.

Özet

• AY m.46: özel mülkiyetteki taşınmazlar kamu yararı için, gerçek karşılık peşin ödenerek kamulaştırılabilir; belirli amaçlarda en çok beş yıl eşit taksit; küçük çiftçiye her halde peşin.
• Yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırmaya başlanamaz (m.3/4); amaç için yeterliyse irtifak kurulur (m.4).
• Kamu yararı kararı m.5’teki makamlarca verilir ve m.6’ya göre onaylanır; şerhten itibaren altı ay içinde dava açılmazsa şerh silinir.
• Öncelikle satın alma usulü uygulanır: 15 gün başvuru, 45 gün içinde ödeme ve tescil; bu yolla alınan taşınmaza itiraz davası açılamaz.
• Anlaşma yoksa asliye hukukta bedel tespiti ve tescil davası; mülkiyet tescil kararıyla geçer.
• Tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal, adli yargıda düzeltim davası açılır.
• Acele kamulaştırmada 7 gün içinde değer tespit edilip yatırılarak el konulur.
• Geri alma: kesinleşmeden itibaren 5 yıl işlem yapılmazsa, doğumundan itibaren 1 yıl içinde, bedel kanuni faiziyle iade edilerek; uyuşmazlıklar adli yargıda.